Has comprado una vivienda y, pasado un tiempo, aparecen humedades, grietas, instalaciones defectuosas o problemas estructurales que nadie te advirtió. ¿Se trata de vicios ocultos? ¿Compensa denunciar, o es mejor buscar un acuerdo? ¿De cuánto tiempo dispones para reclamar y qué pruebas necesitas? En esta guía práctica encontrarás respuestas claras para tomar una decisión informada, paso a paso.
¿Compensa denunciar por vicios ocultos?
Denunciar por vicios ocultos puede compensar si el coste de reparar los defectos es significativo, existen buenas probabilidades de demostrar que ya estaban presentes antes de la compra y el vendedor es solvente. Antes de iniciar un pleito, valora cuidadosamente el binomio coste/beneficio, el tiempo y el estrés que conlleva un proceso judicial.
- Cuantía del daño: si el presupuesto de reparación y los daños asociados (alojamiento alternativo, mudanzas, pérdida de uso) superan con claridad los costes de reclamar, la acción suele tener sentido.
- Probabilidad de éxito: aumenta si cuentas con un informe pericial sólido que acredita que el defecto era preexistente, grave y no visible en una inspección ordinaria.
- Solvencia del vendedor: aunque obtengas sentencia favorable, cobrar puede ser difícil si el demandado carece de bienes. Valora su solvencia real.
- Tiempo y estrés: un proceso civil puede prolongarse meses o más de un año. Sopesar el impacto personal es clave.
- Vías extrajudiciales: una negociación bien planteada (con burofax y pericial) puede lograr una rebaja del precio o una reparación sin pleito.
Costes típicos a considerar
- Peritaje técnico: 300–1.500 € (o más, según complejidad, p. ej., patologías estructurales).
- Abogado y procurador: 1.500–6.000 € en función de la cuantía y la complejidad; pueden recuperarse si hay condena en costas.
- Pruebas y ensayos: 150–1.000 € (termografías, catas, análisis de humedad u hormigón).
- Tasas judiciales: las personas físicas están exentas en España; las empresas, no siempre.
Si el coste de reparación es moderado y las pruebas son dudosas, puede ser más eficiente cerrar un acuerdo extrajudicial que acudir a juicio.
Alternativas antes de demandar
- Reclamación formal por burofax: detalla los defectos, adjunta fotos e informe técnico y pide solución o compensación.
- Negociación y mediación: una rebaja en el precio, la reparación a cargo del vendedor o un pago parcial pueden cerrar el conflicto rápido.
- Seguro decenal y LOE (vivienda nueva): si se trata de una obra nueva, explora la cobertura del seguro decenal y la responsabilidad de promotor y técnicos.
- Comunidad de propietarios: cuando el defecto afecta a elementos comunes (cubierta, estructura, bajantes), la comunidad puede responder.
Plazos legales para reclamar vicios
Vivienda de segunda mano (Código Civil)
En la compraventa entre particulares, el saneamiento por vicios ocultos se regula en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Existen dos acciones principales:
- Acción redhibitoria: resolución del contrato y devolución del precio a cambio de la vivienda.
- Acción quanti minoris: rebaja del precio proporcional al defecto.
Plazo: 6 meses desde la entrega de la vivienda para interponer la demanda (art. 1.490 CC). Es un plazo breve y, en la práctica, se considera de caducidad, por lo que la mera reclamación extrajudicial no lo suspende ni interrumpe. Lo prudente es presentar demanda dentro de esos 6 meses o, en su caso, acudir a diligencias para asegurar pruebas cuanto antes.
Requisitos clave: que el vicio sea oculto (no detectable por un comprador medio), grave (hace impropia la vivienda para su uso o disminuye su utilidad) y preexistente a la venta.
Vivienda nueva (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE)
Para edificaciones nuevas, la LOE (Ley 38/1999) establece plazos de garantía frente a daños materiales por vicios o defectos de la construcción:
- 1 año: daños de terminación o acabado.
- 3 años: daños que afecten a la habitabilidad (humedades generalizadas, aislamiento deficiente, instalaciones que impiden el uso normal).
- 10 años: daños que afecten a la estructura y comprometan la estabilidad del edificio.
La acción para exigir responsabilidad prescribe en 2 años desde que se manifiestan los daños (art. 18 LOE). Los legitimados pasivos incluyen promotor, constructor, arquitecto y otros agentes de la edificación, con posibles responsabilidades solidarias según el caso. El seguro decenal cubre, como mínimo, los daños estructurales.
Compras a promotores o profesionales (consumo)
Si el vendedor es un profesional y el comprador un consumidor, se aplica además la normativa de consumo sobre falta de conformidad. Para viviendas no es habitual como en bienes muebles, pero sí puede incidir en calidades y elementos suministrados. En bienes muebles, la garantía legal es de hasta 3 años (para ventas recientes); en inmuebles rige principalmente la LOE y el contrato. Consulta siempre las garantías contractuales ofrecidas por el promotor.
Cómo demostrar defectos ocultos
La prueba lo es todo. Tu objetivo es acreditar que el defecto existía antes de la compra, era oculto y es suficientemente grave. Estas son las pruebas más útiles:
- Informe pericial de arquitecto o aparejador: describe la patología (p. ej., humedad por capilaridad, filtraciones en cubierta, fisuras estructurales), su origen y su antigüedad aproximada. Debe valorar el coste de reparación.
- Reportaje fotográfico y de vídeo con fechas: registra la evolución del problema. Las imágenes inmediatamente posteriores a la entrega son especialmente valiosas.
- Acta notarial de presencia: da fe del estado del inmueble en una fecha concreta.
- Documentación de la compraventa: contrato, anuncios, correos y mensajes. Si el vendedor aseguró la inexistencia de defectos o impidió inspecciones, puede ser relevante.
- Historial del inmueble: ITE, informes comunitarios, partes de siniestro, obras previas, facturas de reparaciones antiguas.
- Ensayos y mediciones: termografía, pruebas de estanqueidad, catas, medición de humedad, análisis de hormigón o acero si procede.
- Testigos: vecinos, técnicos de la comunidad o anteriores propietarios que confirmen la preexistencia del daño.
Consejos prácticos para reforzar la prueba
- No repares sin documentar: antes de abrir un tabique o levantar un suelo, haz fotos y pide al perito que inspeccione.
- Conserva facturas y presupuestos: acreditan el coste real de la reparación y los daños derivados.
- Reclama por escrito pronto: un burofax temprano muestra diligencia y fija la cronología.
- Solicita prueba anticipada si el defecto puede desaparecer: por ejemplo, filtraciones estacionales o daños que se van a reparar de urgencia.
Posibles indemnizaciones y acuerdos
Acciones y alcance económico
- Quanti minoris (rebaja del precio): devolución de una cantidad proporcional al defecto. Suele calcularse sobre el coste de reparación y la pérdida de valor.
- Redhibitoria (resolución): si el defecto es muy grave, puedes pedir devolver la vivienda y recuperar el precio, gastos de escritura y tributos asociados, con entrega recíproca.
- Daños y perjuicios: si el vendedor actuó de mala fe (conocía el vicio y lo ocultó), además de lo anterior puedes reclamar daños emergentes (hotel, mudanza, alquiler sustitutorio) y lucro cesante (p. ej., alquiler que dejaste de percibir).
Cláusulas de exoneración y “cuerpo cierto”
Son frecuentes las cláusulas que limitan la responsabilidad por vicios ocultos (“se vende como cuerpo cierto y en el estado en que se encuentra”). No te cierran la puerta si el vicio era oculto y grave; y, sobre todo, no protegen al vendedor de mala fe. En ventas de profesional a consumidor, además, las cláusulas limitativas pueden ser abusivas.
Modelos de acuerdo extrajudicial
- Reparación a cargo del vendedor: con calendario, alcance técnico y garantías por escrito.
- Rebaja de precio: pago único o fraccionado, con renuncia expresa a futuras reclamaciones por esos defectos concretos.
- Mixto: parte en efectivo y parte en reparaciones.
Formaliza el acuerdo por escrito, identifica los defectos y el importe o alcance de la reparación, y valora una retención de fondos en garantía hasta la completa subsanación.
Cómo estimar la indemnización
- Coste directo de reparación: presupuestos comparables de empresas solventes.
- Daños colaterales: hospedaje temporal, mudanza, guardamuebles, pérdida de alquiler o de uso.
- Impuestos y gastos: honorarios técnicos, licencias de obra, proyecto y dirección técnica si son necesarios.
- Intereses legales: desde la reclamación o interposición de la demanda.
Cuándo conviene ir a juicio
Acudir a los tribunales tiene sentido cuando:
- La cuantía es alta o el defecto afecta a la habitabilidad o seguridad.
- La prueba es sólida: pericial concluyente sobre la preexistencia y gravedad del vicio.
- No hay acuerdo tras una reclamación formal seria.
- El vendedor es solvente o existe cobertura aseguradora (decenal, RC profesional, multirriesgo).
Qué procedimiento corresponde
- Jurisdicción civil: demandas de vicios ocultos se tramitan ante los Juzgados de Primera Instancia.
- Tipo de juicio: verbal u ordinario según la cuantía reclamada. Las acciones redhibitoria y quanti minoris no tienen una vía especial; depende del importe.
- Competencia territorial: por regla general, domicilio del demandado o el lugar pactado. En vivienda nueva bajo LOE, puede interesar demandar en el partido judicial del inmueble.
Checklist práctico antes de demandar
- 1) Peritaje: encarga un informe técnico completo con estimación de costes.
- 2) Burofax: comunica formalmente los defectos y tu pretensión (reparación, rebaja o resolución).
- 3) Cálculo de daños: cuantifica con facturas y presupuestos todo el perjuicio.
- 4) Evaluación de plazos: verifica si estás dentro de los 6 meses (CC) o dentro de garantías LOE y su prescripción.
- 5) Estrategia procesal: decide entre redhibitoria o quanti minoris; valora diligencias para asegurar prueba si el daño es cambiante.
- 6) Negociación: deja constancia de propuestas y respuestas; pueden ser útiles ante el juez y para costas.
Si cumples estos pasos y los números te salen, demandar por vicios ocultos puede ser la vía para recuperar tu inversión o conseguir una reparación justa. Si no, un buen acuerdo a tiempo ahorra costes y riesgos.
