¿Quieres vender o alquilar tu vivienda y te piden la cédula de habitabilidad? ¿No sabes si en tu comunidad autónoma se llama igual o si debes tramitar una licencia de primera ocupación? En esta guía te explico, de forma clara y práctica, qué requisitos suelen exigirse, cómo cambian los mínimos entre comunidades autónomas, cómo solicitarla paso a paso, los plazos más habituales y los motivos por los que se deniega. Así podrás preparar tu vivienda y tu documentación con antelación y evitar retrasos.
Requisitos para la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad (o documentos equivalentes, como la licencia de primera ocupación o la licencia/comunicación de segunda ocupación) acredita que una vivienda cumple las condiciones básicas para ser destinada a uso residencial. Aunque los detalles varían según la comunidad autónoma y el municipio, los criterios técnicos se apoyan en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y en decretos autonómicos de habitabilidad. Estos son los requisitos más comunes:
Condiciones espaciales y distribución
- Estancias básicas completas: la vivienda debe disponer, como mínimo, de una zona de estar, una cocina (independiente o integrada) y un baño con inodoro, lavabo y bañera o ducha.
- Superficie útil suficiente: los decretos autonómicos establecen superficies mínimas para la vivienda y, en ocasiones, para cada estancia (salón, dormitorios, cocina, baño). El objetivo es garantizar funcionalidad y salubridad.
- Altura libre mínima adecuada: se exige una altura útil suficiente en la mayor parte de la vivienda, con tolerancias puntuales en pasillos o zonas bajo elementos inclinados, siempre que no afecte a la habitabilidad.
- Distribución racional: se valora que la circulación sea segura, que las puertas y pasos dispongan de ancho útil adecuado y que los espacios sean practicables.
Iluminación natural y ventilación
- Iluminación natural: las estancias de estar y los dormitorios suelen requerir iluminación natural directa mediante huecos a fachada, patio o espacios abiertos conforme a ordenanza.
- Ventilación: se exige ventilación natural o mecánica que renueve el aire y evite condensaciones. En cocinas y baños, la extracción forzada puede ser obligatoria si no hay ventilación suficiente.
- Asoleo y orientación: algunas normativas introducen criterios mínimos de soleamiento y relación de superficie acristalada.
Salubridad y seguridad
- Estanqueidad y ausencia de humedades: no deben existir filtraciones ni condensaciones persistentes.
- Revestimientos e higiene: acabados lavables y adecuados en zonas húmedas, con impermeabilización correcta en duchas y bañeras.
- Seguridad de uso: barandillas en huecos, pasamanos en escaleras, pavimentos antideslizantes en zonas húmedas y ausencia de elementos peligrosos.
Instalaciones básicas
- Suministro de agua potable y evacuación: la vivienda debe estar conectada a red de abastecimiento y saneamiento, o contar con soluciones autorizadas. Se exige estanqueidad en desagües y ventilación de bajantes según normativa.
- Electricidad con boletín vigente: la instalación eléctrica debe cumplir normativa y, en su caso, contar con certificado de instalación (boletín) emitido por instalador autorizado.
- Agua caliente sanitaria: sistema de producción conforme a normativa de eficiencia y seguridad.
- Gas (si existe): instalación certificada y revisiones al día. Si no hay gas, sistemas alternativos seguros para cocina y ACS.
- Ventilación y climatización: cuando existan equipos, deben cumplir requisitos de seguridad y salubridad; los sistemas de extracción en cocinas y baños deben funcionar correctamente.
Accesibilidad y protección contra incendios en obra nueva
En edificios y viviendas de obra nueva o con reformas integrales, además de los criterios de habitabilidad, se exige el cumplimiento de requisitos de accesibilidad (itinerario accesible, anchos de paso, previsión de espacios de maniobra) y de seguridad contra incendios (resistencia al fuego, compartimentación, evacuación), entre otros. Para viviendas existentes que solicitan segunda ocupación, estos requisitos se aplican con criterios de adecuación razonable o según el alcance de la obra realizada.
Documentación técnica
- Certificado de habitabilidad o de idoneidad: emitido por técnico competente cuando así lo pide la normativa autonómica o municipal.
- Proyecto y certificado final de obra: en viviendas nuevas o tras reformas con licencia.
- Boletines de instalaciones: electricidad, gas y, en su caso, climatización.
- Licencias o declaraciones responsables: que respalden obras realizadas o cambios de uso, si los hubiera.
Mínimos por comunidades autónomas
El nombre del documento, el órgano competente y algunos mínimos varían entre comunidades autónomas. Aun así, todas persiguen las mismas condiciones básicas de habitabilidad y seguridad. A continuación, un mapa orientativo de cómo se denomina y qué rasgos caracterizan el trámite en cada zona. Verifica siempre la normativa vigente y, en su caso, la ordenanza municipal:
Cataluña
Se exige cédula de habitabilidad para vender, alquilar y contratar suministros. La tramita la administración autonómica a partir de un certificado de habitabilidad emitido por técnico competente. Establece mínimos de superficie, altura, iluminación, ventilación y dotaciones (cocina y baño). Tipos habituales: primera ocupación, segunda ocupación y rehabilitación.
Islas Baleares
Se exige cédula de habitabilidad, tramitada ante los consells insulars. Los requisitos son similares: superficies y alturas mínimas, ventilación/iluminación suficientes y dotaciones básicas. Existen modalidades de primera ocupación y de renovación para viviendas existentes.
Comunidad Valenciana
Se utiliza licencia de primera ocupación (y de segunda/renovación en su caso). El municipio concede la licencia al acreditar cumplimiento del CTE y de la ordenanza local. Para viviendas existentes, se puede exigir certificado de idoneidad y documentación técnica que acredite condiciones de habitabilidad.
Comunidad de Madrid
Rige la licencia de primera ocupación o figura equivalente; en segundas ocupaciones puede bastar con comunicación previa y certificado técnico según ordenanza municipal. Los mínimos se anclan en el CTE y normativas locales de habitabilidad.
Andalucía
Predomina la licencia de primera ocupación en obra nueva o tras reformas con licencia, y la acreditación de habitabilidad para segundas ocupaciones conforme a ordenanza municipal. Se verifican dotaciones, salubridad, ventilación e instalaciones.
Galicia
Se tramita licencia de primera utilización/ocupación. El ayuntamiento verifica cumplimiento del proyecto, del CTE y de la ordenanza. Para viviendas existentes, las exigencias se centran en condiciones básicas, seguridad e instalaciones.
País Vasco y Navarra
Se emplea la licencia de primera ocupación o documentos municipales análogos, con apoyo en el CTE y normativa autonómica. Pueden requerirse certificados técnicos para segundas ocupaciones, especialmente si hay reformas o cambios de uso.
Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Extremadura
Modelo de licencia de primera ocupación y, para viviendas existentes, acreditaciones municipales de habitabilidad basadas en informes técnicos. Las ordenanzas detallan ventilación, iluminación, superficies funcionales e instalaciones seguras.
Asturias y Cantabria
Conviven la licencia de ocupación y figuras municipales de comprobación de habitabilidad. Puede requerirse informe de técnico y, en su caso, inspección o visita municipal, con verificación de condiciones básicas y de las instalaciones.
La Rioja, Región de Murcia y Canarias
Se utiliza la licencia de primera ocupación (y, en su caso, segunda ocupación o comunicación previa). Los requisitos mínimos remiten al CTE y a disposiciones autonómicas y municipales sobre superficies, alturas, ventilación e higiene.
Nota práctica: aunque en algunas comunidades la denominación sea diferente, el mercado y los suministradores suelen referirse de forma genérica a la “cédula” para pedir la acreditación de habitabilidad. A la hora de tramitar, utiliza siempre el nombre oficial vigente en tu comunidad y municipio.
Cómo solicitar la cédula paso a paso
Antes de iniciar, reúne información de tu comunidad y municipio para saber exactamente qué documento se exige (cédula, licencia de ocupación, comunicación de segunda ocupación) y en qué órgano se presenta (autonómico o ayuntamiento). Después, sigue estos pasos:
- 1) Verifica el documento aplicable: consulta la web autonómica o municipal para confirmar si necesitas cédula autonómica o licencia/segunda ocupación municipal, tasas y formularios.
- 2) Revisa la vivienda con un checklist: iluminación y ventilación en estancias principales, cocina y baño completos, ausencia de humedades, seguridad en escaleras/barandillas, funcionamiento de puertas y ventanas, estado de revestimientos.
- 3) Encarga a un técnico competente un certificado de habitabilidad o idoneidad: arquitecto/a, arquitecto/a técnico/a u otros perfiles habilitados según normativa. El técnico realiza visita, toma mediciones y emite informe y planos si se requieren.
- 4) Subsanación de deficiencias: si el técnico detecta incumplimientos (p. ej., falta de extracción en baño, enchufes inseguros, fuga de desagüe), corrígelos antes de presentar la solicitud para evitar requerimientos.
- 5) Reúne la documentación: identificación del titular, título de propiedad o contrato, referencia catastral, certificado técnico, boletines de instalaciones (si aplican), justificante de tasas y, cuando proceda, licencias o declaraciones responsables de obras.
- 6) Presenta la solicitud por la vía habilitada: registro electrónico autonómico para cédulas, o registro municipal para licencias/segundas ocupaciones. Aporta todos los anexos exigidos y autoriza, si procede, la consulta de datos catastrales.
- 7) Atiende requerimientos: si la administración pide aclaraciones o aportes, responde en plazo. Los requerimientos suelen ampliar los tiempos de tramitación.
- 8) Resolución y descarga: recibe la cédula/licencia por vía electrónica o presencial. Comprueba que los datos (dirección, referencia catastral, superficie, tipología) sean correctos.
- 9) Altas de suministros y contratos: con el documento concedido, gestiona altas o cambios de titularidad de agua, luz y gas, y adjúntalo en contratos de alquiler o en operaciones de compraventa si te lo solicitan.
Consejos para agilizar el trámite
- Contrata al técnico pronto: la visita y el informe suelen marcar el ritmo del proceso.
- Ten al día los boletines de instalaciones: las comercializadoras los suelen exigir, y algunas administraciones los piden para resolver.
- Regulariza obras menores antes: si cerraste una terraza o moviste una cocina, consulta si debes legalizarlo con licencia o declaración responsable.
- Digitaliza documentos: prepara PDF legibles y firmados para evitar rechazos por calidad o formato.
Plazos de tramitación habituales
Los plazos dependen de la comunidad, del ayuntamiento y de la carga de trabajo de cada oficina. Como referencia orientativa:
- Cédula autonómica (p. ej., Cataluña, Baleares): resolución frecuente entre 1 y 4 semanas desde la presentación completa, siempre que no haya requerimientos.
- Licencia de primera ocupación municipal: puede oscilar entre 1 y 3 meses, especialmente si se requiere informe técnico municipal o inspección.
- Segunda ocupación o renovación: cuando se articula como comunicación previa con certificado, puede resolverse en pocos días; si hay revisión municipal, el plazo se amplía.
- Requerimientos y subsanaciones: añaden el tiempo que tardes en responder más el periodo de revisión (a menudo, 1 a 3 semanas adicionales).
- Épocas con mayor carga: verano y fin de año suelen concentrar solicitudes; presenta con antelación si tienes fecha de venta o alquiler.
Además, la mayoría de documentos de habitabilidad tienen una vigencia determinada (por ejemplo, varios años). Si tu vivienda es antigua, verifica si la cédula o licencia anterior sigue vigente o si es necesario renovarla.
Motivos comunes de denegación
Conocer las causas típicas de denegación te ayudará a prevenir retrasos y gastos imprevistos. Estos son los motivos más frecuentes:
- Falta de estancias o dotaciones básicas: viviendas sin cocina equipada o sin baño completo no cumplen habitabilidad.
- Superficies o alturas insuficientes: estancias demasiado pequeñas o con techos bajos en áreas de uso habitual pueden incumplir los mínimos exigidos.
- Iluminación y ventilación deficientes: dormitorios interiores sin huecos reglamentarios o baños sin ventilación adecuada suelen motivar informes desfavorables.
- Instalaciones inseguras o sin certificación: cuadros eléctricos obsoletos, ausencia de toma de tierra, fugas de gas o falta de boletines dan lugar a denegaciones hasta su subsanación.
- Humedades, filtraciones o patologías: problemas de salubridad sin reparar impiden la concesión.
- Obras no legalizadas: cerramientos, ampliaciones o cambios en la distribución ejecutados sin licencia o contrarios a ordenanza bloquean el trámite hasta regularizarlos o restituirlos.
- Cambios de uso sin legalizar: transformar un local, trastero o sótano en vivienda sin proyecto y licencia de cambio de uso conlleva denegación.
- Documentación incompleta o incoherente: discrepancias entre planos y realidad, falta de firma de técnico o tasas impagadas.
- Incumplimientos de accesibilidad o incendios en obra nueva: en promociones o reformas integrales, deficiencias en itinerarios accesibles o evacuación suponen denegación hasta su corrección.
Cómo resolver incidencias habituales
- Mejora la ventilación: instala extracción forzada en baños y cocinas sin ventilación suficiente y asegúrate de que los conductos descarguen correctamente.
- Aporta iluminación natural o refuerza la existente: cuando sea viable, abre huecos permitidos por ordenanza; si no es posible, revisa la distribución para que las estancias principales tengan iluminación directa.
- Regulariza instalaciones: actualiza el cuadro eléctrico, coloca diferencial y toma de tierra, revisa conexiones de gas y consigue los boletines.
- Repara humedades: corrige el origen (cubierta, fachada, tuberías) y renueva los revestimientos dañados.
- Legaliza obras: consulta con técnico y ayuntamiento para tramitar licencia o declaración responsable de lo ejecutado, o estudiar la restitución si no es autorizable.
- Ajusta la distribución: en casos de estancias mínimas, valora redistribuir tabiques para alcanzar superficies funcionales y mejorar el paso libre.
Si planeas comprar o alquilar, solicita al propietario el documento de habitabilidad vigente antes de cerrar la operación. Y si vas a vender, inicia el trámite con antelación: tener la cédula o la licencia de ocupación a tiempo evita bloqueos en notaría y en altas de suministros.
