¿Te han dicho que tu vivienda está “en arrendamiento en precario” o te preocupa que una persona esté ocupando tu inmueble sin contrato? El término genera muchas dudas, porque en realidad no existe un arrendamiento en precario en sentido jurídico estricto: el precario es la ocupación de un inmueble sin título ni contrato que la justifique. En este artículo te explico con claridad qué es el precario, cómo actuar si eres propietario o si eres ocupante, qué diferencias hay con una cesión gratuita (comodato), qué pasos seguir para desalojar por precario y qué consecuencias afronta quien vive en precario sin contrato.
La información que sigue es de carácter general y práctico, basada en la normativa española (Código Civil y Ley de Enjuiciamiento Civil) y en la práctica habitual de los juzgados. Si tu caso tiene particularidades, es aconsejable consultar con un profesional.
Qué es un arrendamiento en precario y cómo actuar
En el lenguaje coloquial se habla de “arrendamiento en precario” para describir a alguien que ocupa una vivienda sin pagar renta. Sin embargo, técnicamente es un uso en precario cuando la persona detenta el inmueble sin título válido (sin contrato de alquiler, sin comodato vigente, sin autorización actual del dueño) o cuando un título anterior ha perdido su vigencia.
Algunos supuestos frecuentes de precario:
- Familiares o amigos a los que se permitió entrar “de favor” sin contrato ni plazo.
- Exparejas que permanecen en el domicilio del propietario tras la ruptura, sin resolución judicial que lo ampare.
- Antiguos inquilinos que se quedaron tras la finalización del contrato y preaviso del arrendador.
- Ocupantes que accedieron sin consentimiento del titular (lo que puede encajar también en ocupación ilegal) y no acreditan título.
Por el contrario, hay título cuando existe un contrato (de alquiler, de comodato/cesión gratuita, de usufructo, etc.) vigente y oponible.
Cómo actuar si eres propietario
- Verifica tu título: reúne escritura o nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y cualquier documento que acredite tu derecho (propiedad, usufructo, heredero adjudicatario, etc.).
- Aclara si hay contrato: comprueba si existe arrendamiento, cesión gratuita o cualquier permiso por escrito. Si no lo hay o ya venció, probablemente estás ante un precario.
- Evita la autotutela: no cambies cerraduras ni cortes suministros por tu cuenta. Puede constituir un delito de coacciones o allanamiento si el ocupante está dentro.
- Comunica por escrito: realiza un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de contenido) solicitando la entrega de la posesión en un plazo razonable (por ejemplo, 10 a 15 días).
- Inicia el procedimiento adecuado: si no desalojan voluntariamente, plantea el desahucio por precario (juicio verbal) o, según el caso, el procedimiento sumario de recuperación de la posesión de vivienda frente a ocupantes ilegales introducido por la Ley 5/2018, cuando proceda.
Cómo actuar si eres ocupante
- Identifica tu situación: ¿tienes contrato o autorización por escrito? ¿Venció el plazo? Sin título o con título caducado, probablemente estás en precario.
- Negocia una salida ordenada: si no puedes acreditar un título, valora pactar un plazo de desalojo razonable por escrito para evitar costas judiciales.
- Busca asesoramiento: si hay menores o situación de vulnerabilidad, contacta con servicios sociales. No impiden el desalojo, pero pueden coordinar alternativas.
- Evita crear conflictos: no impidas notificaciones y acude a la vista si hay juicio; la resistencia puede agravar las costas y la situación.
Cómo recuperar una vivienda ocupada en precario legalmente
Para recuperar una vivienda ocupada en precario de forma ajustada a derecho hay dos grandes vías, según el supuesto:
- Vía civil: desahucio por precario (juicio verbal). Es el cauce más habitual cuando el ocupante entró con consentimiento inicial o existió un título ya extinguido (por ejemplo, un familiar que se quedó o un inquilino que no se marchó).
- Vía civil sumaria de recuperación de la posesión para ocupación ilegal de vivienda (reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 5/2018). Permite a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y Administraciones reclamar la inmediata restitución frente a ocupantes sin título, con un trámite ágil para que exhiban su título. Si no lo aportan, se ordena el lanzamiento.
En determinados casos extremos (entrada violenta, forzamiento, usurpación continuada), puede existir vía penal por usurpación u otros delitos. Sin embargo, la vía civil suele ser más rápida y eficaz para recuperar la posesión ordinaria, salvo que concurran hechos delictivos claros.
Consejos clave para la recuperación legal:
- Requerimiento previo: fortalece la posición del propietario, fija fecha y permite reclamar, en su caso, una indemnización por el uso desde el requerimiento.
- Pruebas: aporta escritura/nota simple, recibos, fotos, testigos y cualquier comunicación con ocupantes.
- Respeto a la legalidad: no cortes suministros ni impidas el acceso por tu cuenta. Además de ilegal, puede perjudicar tu demanda.
Diferencias entre cesión gratuita y precario
Qué es la cesión gratuita (comodato)
La cesión gratuita, también llamada comodato (artículos 1740 y siguientes del Código Civil), es un contrato por el que el propietario (comodante) entrega una cosa para su uso al comodatario, gratis y con plazo o uso determinado, con obligación de devolverla. Aunque no se pague renta, hay título contractual.
- Rasgos: gratuidad, entrega para uso concreto, devolución al vencimiento o cuando se cumpla el uso.
- Prueba: idealmente por escrito; también puede acreditarse por actos y comunicaciones, pero es más inseguro.
- Efectos: mientras el comodato esté vigente, el ocupante no está en precario; vencido el plazo o uso, si no devuelve, puede devenir precario.
Qué es el precario
El precario es la tenencia de una cosa ajena sin título que la ampare o con un título ya extinguido. No hay renta, pero tampoco contrato vigente. El ocupante está a merced de la voluntad del titular, que puede requerir la devolución en cualquier momento (salvo que concurran situaciones protegidas por otras normas, como resoluciones judiciales de uso de vivienda familiar).
- Rasgos: ausencia de contrato, ausencia de plazo, dependencia de la voluntad del titular.
- Prueba: el propietario debe acreditar su derecho y la falta de título del ocupante; corresponde a este último demostrar, si lo alega, la existencia de contrato o autorización.
Consecuencias prácticas de una u otra figura
- Con cesión gratuita: hay que respetar el plazo o uso pactado; el desalojo requerirá acreditar el vencimiento. El comodatario puede tener expectativas temporales más claras.
- En precario: el titular puede reclamar la posesión de inmediato; la defensa del ocupante es más débil si no muestra título. No hay derecho a enervación (a diferencia del alquiler por impago).
Pasos legales para desalojar por precario
1) Requerimiento fehaciente
Envía un burofax con certificación de contenido oa través de notario (acta de requerimiento), indicando:
- Tu condición de propietario o titular.
- Que la ocupación es en precario y no hay título vigente.
- Plazo para desalojar y entregar llaves (10-15 días).
- Advertencia de que, de no hacerlo, se interpondrá demanda y se reclamarán costas y una indemnización por uso desde el requerimiento.
Este paso no es siempre obligatorio, pero es muy recomendable por sus efectos probatorios y para fijar la fecha a partir de la cual reclamar compensación por uso.
2) Preparación de la demanda
Para el desahucio por precario (juicio verbal), reúne y adjunta:
- Título del actor: escritura o nota simple registral reciente.
- Identificación de ocupantes: si es posible, nombre/DNI; si no, se puede demandar a ignorados ocupantes.
- Requerimiento y respuestas (si las hubo).
- Pruebas: fotografías, testigos, consumos, comunicaciones, denuncias previas si existieron.
Si optas por la vía sumaria de recuperación de la posesión de vivienda frente a ocupantes ilegales (Ley 5/2018), destaca que la parte demandante sea persona física, entidad sin ánimo de lucro o Administración y solicita que se requiera a los ocupantes para que exhiban su título en cinco días. Si no lo hacen, se dictará resolución de entrega de la vivienda y lanzamiento.
3) Tramitación del juicio verbal y lanzamiento
- Admisión y emplazamiento: el juzgado admite la demanda y emplaza a los ocupantes. En el procedimiento sumario, se les requiere para exhibir título de forma prioritaria.
- Señalamiento de vista: si hay oposición con alegación de título, se celebra vista. Si no hay oposición o el título no se acredita, puede dictarse directamente sentencia o decreto de recuperación.
- Sentencia: si estima la demanda, ordena la entrega de la posesión y fija fecha de lanzamiento si no se desaloja voluntariamente.
- Lanzamiento: la comisión judicial, con auxilio de fuerza pública si es necesario, desaloja y entrega la posesión al titular. Retirada de enseres: se concede normalmente un plazo para recogerlos; si no, se consideran abandonados o se custodian según instrucciones.
Plazos orientativos: varían por juzgado y carga de trabajo. Un desahucio por precario puede resolverse entre 3 y 8 meses; el procedimiento sumario de recuperación de vivienda es, en la práctica, más ágil cuando encaja en sus requisitos.
4) Costas, indemnizaciones y aspectos complementarios
- Costas: si el ocupante se opone sin razón, puede ser condenado a pagar las costas del juicio (honorarios de abogado y procurador de la parte ganadora, dentro de límites arancelarios).
- Indemnización por uso: no hay renta en precario, pero se puede reclamar una compensación por el uso desde el requerimiento hasta la entrega, calculada habitualmente con referencia a la renta de mercado o al coste de oportunidad. Depende de la prueba y de la valoración del juzgado.
- Servicios sociales: si hay menores o vulnerabilidad, el juzgado suele comunicar a servicios sociales. No paraliza indefinidamente el lanzamiento, pero puede motivar un aplazamiento breve para coordinar recursos.
- Suministros: evita cortar luz/agua por tu cuenta. Solicita el cese o cambio de titularidad conforme a contrato con la comercializadora cuando recuperes la posesión.
Consecuencias de vivir en precario sin contrato
Ocupar una vivienda sin título tiene efectos relevantes para el ocupante:
- Desalojo en cualquier momento: el titular puede recuperar la posesión por vía civil sin necesidad de esperar al vencimiento de un plazo, porque no existe tal plazo.
- Sin derecho a enervación: a diferencia del arrendamiento por impago, no cabe “pagar para quedarse”.
- Posible condena en costas: si te opones sin base, podrías pagar los gastos legales del propietario.
- Indemnización por uso: desde el requerimiento, pueden exigirte una compensación económica por el tiempo de ocupación.
- Empadronamiento no es título: estar empadronado no crea derechos de ocupación ni impide el desahucio.
- Vía penal en supuestos graves: si la entrada fue violenta o clandestina, puede haber responsabilidad penal (usurpación), independiente del proceso civil.
- Historial de solvencia: aunque no genera “antecedentes judiciales” por sí mismo, una condena con costas o indemnización impagadas puede dar lugar a deudas, embargos y a figurar en ficheros de morosidad.
Si te encuentras en precario por necesidad, contacta con servicios sociales y organizaciones de apoyo en tu municipio. Pueden ofrecer mediación, ayudas de alquiler o recursos temporales. La colaboración y la negociación con el titular suelen dar mejores resultados que la confrontación judicial.
En suma, hablar de “arrendamiento en precario” es un uso coloquial para referirse a la ocupación sin contrato. La vía correcta para ordenar la situación es el desahucio por precario o, en su caso, el procedimiento sumario de recuperación de la posesión de vivienda frente a ocupantes ilegales. Actuar con prontitud, documentar cada paso y evitar soluciones de fuerza es la mejor estrategia para recuperar la vivienda con seguridad jurídica.
