¿Has encontrado una buena oportunidad para comprar un piso, pero está alquilado y no sabes si podrás recuperarlo para vivir o venderlo vacío? Es una duda frecuente: al adquirir una vivienda arrendada, el comprador suele subrogarse en el contrato del inquilino, pero existen matices importantes según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fecha del contrato, su inscripción en el Registro de la Propiedad y ciertas cláusulas. En esta guía te explicamos, con un enfoque práctico y legal, cuándo puedes recuperar la posesión, cómo proceder para no renovar al vencimiento y qué revisar antes de cerrar la compra para evitar sorpresas y conflictos.
Si estás valorando la operación o ya has firmado un arras, te conviene conocer el marco legal vigente, los preavisos obligatorios y las vías para negociar una salida pactada. Sigue leyendo para tener una hoja de ruta clara.
Comprar piso alquilado: ¿puedo echar al inquilino?
La regla general de la LAU
La regla general en España es que la venta de la vivienda no extingue el contrato de arrendamiento. El comprador se subroga en la posición del arrendador y debe respetar el contrato vigente, especialmente durante el plazo mínimo legal de arrendamiento de vivienda habitual: 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica (conforme al RDL 7/2019 y su régimen vigente). Esto significa que, en términos generales, no puedes “echar” al inquilino por el mero hecho de comprar el piso.
La salida del inquilino solo es posible en los supuestos previstos por la LAU (incumplimientos, vencimiento con preaviso, necesidad para vivienda propia si existe cláusula, mutuo acuerdo, entre otros), que detallamos más abajo.
Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad
Es clave distinguir si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la venta:
- Contrato inscrito: el comprador debe respetar todo el plazo pactado en el contrato (no solo el mínimo legal), así como sus prórrogas, salvo causas legales de resolución.
- Contrato no inscrito: el comprador debe respetar, como mínimo, el plazo legal obligatorio (5 o 7 años, según quién sea el arrendador) y, una vez superado, podrá evitar la prórroga siguiendo los preavisos y reglas de la LAU.
En la práctica, la inscripción otorga al arrendatario una protección reforzada frente a terceros adquirentes. Por eso, como comprador, te interesa averiguar este extremo antes de firmar.
Fecha de firma y régimen transitorio
La duración, prórrogas y derechos de las partes han sufrido varias reformas en la última década. La mayoría de contratos actuales se rigen por el régimen de 5/7 años más una prórroga tácita de 3 años (con renovaciones anuales) si ninguna de las partes avisa en plazo. Sin embargo, contratos antiguos (por ejemplo, los firmados entre 2013 y 2019) pueden tener reglas distintas. Verifica siempre la fecha de firma y el régimen aplicable.
Qué revisar en el contrato vigente
Antes de comprar, analiza el contrato y la documentación asociada. Estos son los puntos críticos:
Duración, prórrogas y preavisos
- Plazo inicial y fecha de inicio: determina cuánto queda de contrato.
- Prórroga obligatoria: hasta completar 5 o 7 años (según arrendador persona física o jurídica).
- Prórroga tácita: tras ese período, el contrato puede prorrogarse automáticamente hasta 3 años más, en periodos anuales, si no hay preavisos.
- Preavisos actuales: el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación para no renovar; el arrendatario, con 2 meses.
Cláusula de necesidad de vivienda
La LAU permite que, si está previsto expresamente en el contrato, el arrendador pueda recuperar la vivienda para uso propio (o de familiares en primer grado, o cónyuge en supuestos de separación o divorcio) tras el primer año de duración, con preaviso mínimo de 2 meses. Si el contrato no incluye esa cláusula, no podrás invocar esta causa. Como comprador, quedarás subrogado y, si existe esta previsión, podrías ejercitarla cumpliendo todos los requisitos legales y de buena fe.
Rentas, fianza y garantías
- Renta vigente y actualizaciones: revisa la cláusula de actualización y los límites aplicables. En los últimos años se han aprobado topes y reglas específicas para la actualización anual de rentas, con especial atención a zonas tensionadas y límites transitorios.
- Fianza legal y garantías adicionales: pide justificante del depósito de fianza en el organismo autonómico y comprueba si existen avales o garantías adicionales que se transmiten con la propiedad.
- Situación de pagos: solicita certificación o recibos de rentas y suministros para descartar impagos o incidencias.
Derechos de tanteo y retracto
El inquilino suele tener derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) salvo renuncia válida en el contrato y según la normativa aplicable. Verifica si el arrendatario ha renunciado y, en su caso, realiza las notificaciones formales antes de vender o comprar. Omitir este trámite puede provocar un retracto posterior y complicar la operación.
Inscripción registral y cargas
Comprueba en el Registro de la Propiedad si el contrato está inscrito y revisa el estado de cargas. La inscripción condiciona directamente tu capacidad de poner fin al arrendamiento en el plazo pactado o, como mínimo, en el legal.
Cuándo recuperar la posesión legalmente
Aunque la venta no extingue el arrendamiento, sí existen vías legales para recuperar la posesión:
- Vencimiento del plazo con preaviso: una vez cumplido el plazo mínimo legal (5/7 años) y, en su caso, durante la prórroga tácita de hasta 3 años, puedes no renovar si preavisas con 4 meses. Si el contrato está inscrito y pacta un plazo mayor, deberás respetarlo.
- Necesidad de vivienda del arrendador (art. 9.3 LAU): solo si consta en el contrato, tras el primer año y con 2 meses de preaviso, puedes solicitar la vivienda para uso propio o de familiares en primer grado, cumpliendo la ocupación efectiva en el plazo legal. El incumplimiento conlleva posibles indemnizaciones al inquilino.
- Incumplimientos del inquilino: por ejemplo, falta de pago de renta o suministros, subarriendo o cesión inconsentidos, obras no autorizadas que alteren la configuración del inmueble, actividades molestas o ilícitas. En estos casos procede una demanda de desahucio justificando el incumplimiento.
- Mutuo acuerdo: puedes pactar con el inquilino una resolución anticipada con compensación económica, calendarios de salida y entrega de llaves.
- Arrendamientos de temporada: si el contrato es de uso distinto a vivienda (temporada, alquiler de estudiantes o por trabajo) su régimen es diferente y suele permitir la recuperación al término pactado, con el preaviso que conste en el contrato y en la ley.
Ten presente que, en procedimientos de desahucio, la normativa vigente exige comunicaciones y señalamientos con día y hora, y puede contemplar aplazamientos si el juzgado detecta situaciones de vulnerabilidad y solicita la intervención de servicios sociales. Por eso es recomendable actuar con previsión y asesoramiento profesional.
Cómo no renovar al vencimiento
Si tu objetivo es recuperar la vivienda al finalizar el plazo legal o contractual, sigue estos pasos:
- Calcula fechas con precisión: determina el fin del plazo (inicial y prórrogas obligatorias) y, después, las anualidades de la prórroga tácita de hasta 3 años.
- Preavisa por escrito con 4 meses: envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo (u otro medio fehaciente) indicando que no renuevas y la fecha exacta de entrega de llaves.
- Confirma la recepción: guarda el resguardo del burofax y la certificación de contenido. Si el inquilino no recoge la comunicación, intenta una segunda remisión o la notificación notarial.
- Planifica la entrega: acuerda visita de inspección, lectura de contadores y liquidación de fianza según desperfectos y consumos.
- Si no hay entrega voluntaria: inicia desahucio por expiración del término. Acompaña el contrato, las comunicaciones y prueba del vencimiento y preaviso.
Preavisos y cómputos clave
- Arrendador: 4 meses de preaviso para no renovar al final del plazo o de cualquiera de las anualidades de la prórroga tácita.
- Arrendatario: 2 meses para manifestar su voluntad de no continuar.
- Necesidad del arrendador: 2 meses, si la cláusula está en el contrato y ha transcurrido al menos un año.
Respeta escrupulosamente las fechas. Un preaviso fuera de plazo puede prorrogar el contrato un año más.
Si el contrato está inscrito
Con contrato inscrito anterior a la venta, el comprador queda obligado por todo el plazo pactado y sus prórrogas. Podrás evitar la renovación al vencimiento que corresponda siguiendo los preavisos, pero no acortar un plazo superior al mínimo legal si fue válidamente pactado e inscrito.
Consejos para evitar conflictos
- Transparencia desde el principio: comunica tu intención (invertir a largo plazo, usar la vivienda, venderla en el futuro) y evita expectativas erróneas.
- Negocia salidas pactadas: si necesitas la posesión antes del vencimiento, valora ofrecer una compensación, asumir costes de mudanza o dar un plazo razonable. Los acuerdos escritos y claros reducen litigios.
- Evita el acoso inmobiliario: no cortes suministros, no visites sin consentimiento ni presiones. Estas conductas pueden ser delito o generar indemnizaciones.
- Formaliza todas las comunicaciones: usa medios fehacientes (burofax, notario). Guarda copia de todo.
- Revisa la normativa autonómica y municipal: puede haber particularidades sobre fianzas, zonas tensionadas, ayudas a la vivienda o procedimientos de mediación.
- Consulta a un profesional: un abogado o administrador de fincas puede auditar el contrato, calcular plazos y redactar comunicaciones para minimizar riesgos.
- Planifica la transición: coordina con el inquilino la fecha de salida, inventario, estado del inmueble y devolución de la fianza según proceda.
- Documenta el estado del piso: realiza un reportaje fotográfico en la entrada y salida, con lecturas de contadores, para evitar disputas sobre desperfectos.
Actuar con previsión, respetando la legalidad y cuidando la relación con el inquilino, suele conducir a soluciones más rápidas y económicas que un litigio. Y como comprador, un buen due diligence del contrato antes de firmar es tu mejor herramienta para decidir si la operación encaja con tus planes de uso o inversión.
