Si tienes un inquilino con contrato y te preguntas cómo echarlo legalmente, es normal que te asalten dudas: ¿qué causas permiten rescindir el contrato?, ¿cómo y cuándo debo notificar?, ¿cuánto tarda un desahucio?, ¿qué pasa si no se va aun con una resolución judicial? En esta guía te explico, paso a paso, el marco legal en España, los plazos y procedimientos, y los errores que debes evitar para proteger tus derechos sin exponerte a responsabilidades.
Marco legal básico que debes conocer
En España, los contratos de alquiler de vivienda están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el proceso de desahucio por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). La LAU establece las causas y requisitos para resolver un contrato, mientras que la LEC fija el procedimiento para recuperar la posesión si el inquilino no abandona voluntariamente.
Dos ideas clave:
- No existe un derecho general del arrendador a “dar por terminado” un contrato antes de tiempo, salvo que se produzca una causa legal o se cumplan los plazos y preavisos que marca la LAU.
- Cualquier lanzamiento (desalojo forzoso) requiere resolución judicial y actuación del Juzgado. Las vías de hecho (cambiar cerraduras, cortar suministros) pueden constituir delito de coacciones.
Causas legales para rescindir un contrato de alquiler
Impago de renta o cantidades asimiladas
Es la causa más frecuente. Incluye el impago de la renta, suministros si así se pactó, IBI o gastos repercutibles, y la no reposición de la fianza cuando ha sido parcialmente aplicada. Ante impagos, puedes resolver y reclamar rentas vencidas, intereses y costas. La ley permite la enervación (pago total para evitar el desahucio) una única vez, salvo que hubieras requerido fehacientemente con al menos 30 días antes de la demanda sin que se regularizara.
Subarriendo o cesión inconsentidos
Si el inquilino subarrienda o cede el contrato sin tu consentimiento cuando este es exigible, puedes resolver. También procede si introduce ocupantes permanentes vulnerando lo pactado.
Actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas
La realización de actividades prohibidas por estatutos, ordenanzas o que perturben gravemente la convivencia es causa de resolución. Conviene aportar pruebas: quejas vecinales, actas, denuncias, partes policiales o informes periciales.
Obras sin consentimiento o daños en la vivienda
Las obras que alteran la configuración de la vivienda sin permiso (cuando es exigible) o el causarte daños graves permiten resolver. Documenta con fotografías, informes y, si procede, acta notarial.
Necesidad del arrendador de ocupar la vivienda
La LAU permite recuperar la vivienda para destinarla a domicilio permanente del arrendador o de familiares en primer grado, o del cónyuge en supuestos de separación o divorcio, siempre que:
- Haya transcurrido al menos el primer año de contrato.
- La necesidad esté expresamente prevista en el contrato o concurran los requisitos legales vigentes.
- Se notifique con 2 meses de antelación indicando la causa.
El arrendador debe ocuparla efectivamente en el plazo legal; si no, el inquilino puede optar por volver o ser indemnizado.
Finalización del plazo y falta de prórroga
Al vencer el plazo mínimo legal (con prórrogas obligatorias de 5 años si el arrendador es persona física o 7 si es persona jurídica) y su eventual prórroga tácita, el arrendador puede no renovar. Debe preavisar con 4 meses antes del término; el inquilino, con 2 meses si no desea continuar. Si el inquilino permanece sin título, procede desahucio por expiración de término.
Requisitos legales para terminar un contrato antes de tiempo
Para poner fin al contrato antes de su vencimiento:
- Debe existir causa legal (impago, obras no consentidas, actividades prohibidas, subarriendo inconsentido) o concurrir la necesidad de ocupación conforme a la LAU y a lo pactado.
- No basta con vender la vivienda para expulsar al inquilino. La venta se somete al régimen de subrogación: si el contrato está inscrito, el comprador lo asume; si no, se respetan plazos mínimos y prórrogas previstas por la LAU, con matices.
- En alquiler de temporada o local, rigen reglas distintas, pero también necesitarás causa o vencimiento más preaviso según lo pactado y la ley.
Revisa tu contrato: muchas veces incluye cláusulas resolutorias que detallan incumplimientos, penalizaciones y formas de notificación. Deben ser compatibles con la LAU.
Cómo notificar correctamente al inquilino
Medios fehacientes
- Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.
- Requerimiento notarial o por conducto de procurador si ya hay procedimiento.
- Correo electrónico u otros medios solo si están pactados como domicilio de notificaciones y permiten acreditar recepción e integridad. En general, WhatsApp o llamadas no bastan.
Contenido mínimo del requerimiento
- Identificación de las partes y del inmueble arrendado.
- Fundamento legal de la resolución (por ejemplo, impago, subarriendo, actividades molestas).
- Plazo para cumplir o desalojar (por ejemplo, 10 días para pagar lo debido o 2 meses de preaviso en recuperación por necesidad).
- Importe exacto de la deuda, periodo, cuenta para el pago y advertencia sobre acciones legales y costas.
- Fecha y firma del remitente.
Dónde notificar y preavisos
Notifica en el domicilio pactado en el contrato (normalmente, la vivienda arrendada). Si el inquilino rehúsa o está ausente, el intento queda acreditado. Si es imposible localizarlo, tu abogado valorará la notificación por edictos dentro del proceso judicial.
Respeta los preavisos legales: 4 meses del arrendador para no renovar al término legal; 2 meses para recuperar por necesidad; 30 días previos a la demanda de impago para impedir la enervación, si te interesa.
Errores frecuentes a evitar
- No documentar la deuda ni el requerimiento fehaciente.
- No respetar los preavisos o causas legales.
- Cortar luz, agua o gas, o cambiar cerraduras: puede ser delito.
- Acordar salidas verbales sin entrega efectiva de llaves ni acta de estado del inmueble.
Plazos y pasos para el desahucio legal
1. Requerimiento previo
En impagos, envía requerimiento fehaciente con detalle de deuda. Si pasan 30 días sin regularizar y demandas, el inquilino no podrá enervar (evitar el desahucio pagando) si ya usó ese derecho o si el requerimiento cumple los requisitos.
2. Demanda de desahucio y reclamación de rentas
Tu abogado presenta demanda de juicio verbal por desahucio (por impago o por expiración de término) y, si procede, acumula reclamación de cantidades. Adjunta contrato, justificantes de impago, requerimientos, certificaciones y pruebas.
3. Admisión, decreto y requerimiento al inquilino
El Juzgado dicta decreto con:
- Requerimiento para que el inquilino pague, desaloje u oponga motivos en 10 días.
- Señalamiento de fecha de lanzamiento (desalojo) y, si hay oposición, de juicio.
- Advertencia de que, si no contesta, se dictará decreto dando por terminado el proceso y ejecutando el lanzamiento.
4. Oposición, juicio y sentencia
Si el inquilino se opone, se celebra vista. El juez dictará sentencia estimatoria o desestimatoria. Si es estimatoria, fijará la fecha de desalojo o mantendrá la ya señalada.
5. Lanzamiento y entrega de la posesión
Si no hay oposición o la sentencia es favorable, el Juzgado ejecuta el lanzamiento en la fecha señalada. Acuden comisión judicial, cerrajero y, si es necesario, Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. Se levanta acta, se cambian cerraduras y se te entrega la posesión.
Plazos orientativos
Los tiempos varían según el Juzgado y la carga de trabajo. Como orientación:
- Desde la demanda hasta el decreto: entre 2 y 8 semanas.
- Plazo de 10 días para pagar, desalojar u oponerse.
- Señalamiento de lanzamiento: entre 2 y 6 meses desde la admisión, según agenda del Juzgado.
Estos rangos pueden alargarse por incidencias, oposiciones, recursos o suspensiones.
Suspensiones por vulnerabilidad
Si el inquilino acredita vulnerabilidad ante servicios sociales, el Juzgado puede acordar una suspensión temporal del lanzamiento para evaluar medidas. Tu abogado te informará del impacto concreto según la normativa vigente en tu comunidad autónoma.
Qué hacer si el inquilino no se va tras el desahucio
Hay dos situaciones distintas:
1) No se va tras terminar el contrato y ser requerido
Si no abandona al vencer el plazo legal y habiendo preavisado correctamente, debes interponer demanda de desahucio por expiración de término. No intentes actuar por tu cuenta. Podrás reclamar una indemnización equivalente a la renta por el tiempo de ocupación en precario hasta la entrega efectiva de llaves.
2) No se va pese a existir resolución y fecha de lanzamiento
Solicita al Juzgado la ejecución forzosa. En la fecha de lanzamiento, la comisión judicial, con cerrajero y policía si es necesario, procederá al desalojo. Se realizará inventario de bienes que queden en la vivienda y se dispondrá su depósito conforme a la ley. Cambia cerraduras en el acto.
Si, tras el lanzamiento, alguien vuelve a ocupar la vivienda, comunica de inmediato a la policía y al Juzgado; tu abogado valorará denuncia por allanamiento u otros delitos según el caso.
Reclamación de daños y rentas
Además del desalojo, puedes reclamar:
- Rentas y cantidades debidas hasta la entrega efectiva.
- Intereses legales y costas si se te reconocen.
- Daños y perjuicios acreditados (por ejemplo, reparaciones por deterioros extraordinarios).
Consejos prácticos para propietarios
- Documenta todo: contrato firmado, inventario y fotos al inicio, pagos por transferencia, comunicaciones por burofax.
- Actúa pronto ante el primer impago. Un requerimiento claro y a tiempo evita enervaciones indeseadas y acelera el proceso.
- Evita las vías de hecho. Cambiar cerraduras o cortar suministros puede acarrearte responsabilidad penal.
- Negocia cuando sea razonable: acuerdos de entrega de llaves con calendario, condonación parcial de deuda a cambio de salida inmediata, mediación con servicios sociales si hay vulnerabilidad.
- Revisa cláusulas del contrato: domicilio de notificaciones, repercusión de gastos, penalizaciones por incumplimiento, previsión de necesidad de ocupación y mecanismos de resolución.
- Seguro de impago y filtrado de solvencia: piden nóminas, vida laboral y referencias para reducir riesgos desde el inicio.
- Asesoramiento profesional: un abogado especializado en arrendamientos urbanos optimiza plazos, evita nulidades y te guía ante incidencias procesales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Es una vía de hecho que puede constituir coacciones. Solo el Juzgado puede ordenar el lanzamiento.
¿Cuánto tarda un desahucio?
Depende del Juzgado y de si hay oposición. De forma orientativa, entre 3 y 8 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, pudiendo alargarse por suspensiones o recursos.
¿Puedo echar al inquilino por vender la vivienda?
La venta no extingue automáticamente el contrato. El comprador suele subrogarse y debe respetar plazos mínimos de la LAU y, si el contrato está inscrito, su duración. Consulta el caso concreto.
¿Qué pasa si el inquilino paga todo durante el proceso?
Si es la primera vez y no había requerimiento fehaciente con 30 días previos, puede enervar y mantener el contrato. Si ya enervó antes o hubo requerimiento válido, el proceso sigue hasta el desahucio.
¿Qué documentos necesito para demandar?
Contrato de arrendamiento, justificantes de impago, burofax o requerimientos, certificado de deuda, prueba de titularidad del inmueble y, si procede, actas o informes sobre incumplimientos.
¿Y si el inquilino alega vulnerabilidad?
El Juzgado puede acordar una suspensión temporal del lanzamiento para que servicios sociales valoren medidas. No extingue la deuda; tu abogado te indicará los pasos y efectos en tu procedimiento.
