Si has heredado, compraste o estás valorando adquirir una vivienda o nave “fuera de ordenación”, es normal que te surjan dudas. ¿Se puede escriturar? ¿Qué papeles pedir al Ayuntamiento? ¿Cómo afecta al Registro de la Propiedad y a una posible hipoteca? En esta guía práctica te explicamos, con un enfoque legal y urbanístico, qué implica esta situación, cómo escriturar con seguridad, qué requisitos se exigen para legalizar edificaciones y qué limitaciones y sanciones pueden aplicarse. La normativa urbanística varía por comunidad autónoma y municipio, pero aquí encontrarás un mapa claro para orientarte y tomar decisiones informadas.
Qué significa que un inmueble esté fuera de ordenación
Un inmueble fuera de ordenación es aquel que, aun existiendo válidamente, no se ajusta al planeamiento urbanístico vigente. Esta situación puede derivar, por ejemplo, de un cambio posterior del plan general (la edificación era conforme cuando se construyó, pero quedó disconforme tras una nueva ordenación) o de obras ejecutadas sin licencia o contrarias a la licencia que, con el tiempo, han quedado fuera del alcance de la potestad municipal para exigir su demolición, según los plazos de prescripción aplicables.
Estar fuera de ordenación no significa necesariamente que el inmueble sea “ilegal” en el sentido penal o que deba demolerse de forma automática. Implica, eso sí, que está sometido a limitaciones específicas: por regla general no pueden realizarse ampliaciones ni obras que incrementen su volumen o intensidad de uso, y solo se autorizan trabajos de conservación, seguridad, salubridad, accesibilidad o eficiencia energética dentro de parámetros concretos.
En algunas comunidades existen figuras administrativas específicas para reconocer esta situación de hecho. Un ejemplo conocido es el “asimilado a fuera de ordenación” (AFO) en Andalucía, que permite acreditar la situación urbanística y acceder a determinados servicios básicos, sin convertir la edificación en plenamente conforme. En otras regiones cambian las denominaciones, pero el enfoque es similar: se distingue entre la legalización plena (si el planeamiento lo permite) y el reconocimiento de una situación disconforme con limitaciones.
¿Se puede escriturar un inmueble fuera de ordenación?
Sí, es posible escriturar un inmueble fuera de ordenación. El notario puede autorizar la escritura siempre que se acredite la situación urbanística y se cumplan los requisitos legales para describir correctamente la edificación. La escritura debe reflejar, cuando proceda, la condición de “fuera de ordenación” o figura equivalente, así como las limitaciones asociadas.
El Registro de la Propiedad también puede inscribir la edificación, normalmente con notas o advertencias sobre su situación urbanística. Inscribir no “legaliza” por sí mismo la edificación, pero aporta seguridad jurídica sobre la titularidad y facilita futuras transmisiones. Es habitual que el registrador exija que en la escritura consten determinados documentos urbanísticos y técnicos para practicar la inscripción.
Escritura de inmueble fuera de ordenación: documentos y pasos
Documentos básicos que suele requerir el notario
- Título de propiedad y, en su caso, nota simple registral actualizada para revisar cargas y descripciones.
- Certificación o informe urbanístico municipal que acredite el estado del inmueble: fuera de ordenación, AFO u otra figura análoga; o, al menos, informe de compatibilidad o cédula urbanística.
- Certificado técnico de antigüedad y descripción de la edificación (superficies, uso, número de plantas), emitido por técnico competente, con reportaje fotográfico y referencias catastrales.
- Coordenadas georreferenciadas de la edificación en formato GML cuando sea exigible, para su coordinación con Catastro y Registro.
- Certificado catastral descriptivo y gráfico y referencia catastral de suelo y construcción.
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente, cuando exista. Si no es posible, el reconocimiento administrativo de situación (p. ej., AFO) o documentación que acredite la prescripción de la infracción según la normativa autonómica.
- Certificado municipal de inexistencia de expediente sancionador o de restablecimiento pendiente, si el Ayuntamiento lo emite para estos casos.
- Justificante de pago de tasas y, si corresponde, de multas o compensaciones urbanísticas impuestas en el procedimiento de regularización.
Pasos notariales habituales
- Revisión previa de toda la documentación urbanística y técnica, para verificar que la descripción en la escritura coincide con la realidad y con el Catastro.
- Otorgamiento de escritura en la que se describen el suelo y la edificación, se incorpora la documentación aportada y se deja constancia expresa de la situación fuera de ordenación o equivalente, con sus limitaciones.
- Advertencias legales al otorgante sobre las consecuencias urbanísticas, las posibles restricciones a obras futuras y la necesidad de obtener autorizaciones administrativas en caso de intervenciones.
- Remisión telemática de la escritura al Registro de la Propiedad para agilizar la calificación e inscripción.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El registrador comprobará la suficiencia de la documentación. En las declaraciones de obra antigua suele exigir acreditación de antigüedad, georreferenciación, coordinación con Catastro y, cuando proceda, certificación municipal de situación urbanística. La inscripción puede incluir notas de advertencia sobre la imposibilidad de ampliaciones, el carácter disconforme y la sujeción a medidas de restablecimiento si se ejecutan obras no autorizadas.
Requisitos para legalizar edificaciones y vías de regularización
Legalización plena mediante licencia
Si el planeamiento vigente permite el uso y los parámetros (altura, ocupación, retranqueos, volumen) de la edificación existente, es posible solicitar una licencia de legalización o regularización, aportando proyecto técnico, certificado de seguridad y habitabilidad, y abonando tasas y, en su caso, sanciones. Esta vía “convalida” la edificación para el futuro, permitiendo obras ordinarias y extraordinarias conforme a la normativa.
Reconocimiento administrativo de situación disconforme
Cuando la edificación no puede obtener licencia de legalización por ser incompatible con el planeamiento, muchas comunidades prevén mecanismos de reconocimiento (como el asimilado a fuera de ordenación en Andalucía) que no convierten el inmueble en conforme, pero ordenan su situación: pueden autorizar suministros básicos, obras estrictamente de conservación y, a veces, la ocupación con limitaciones. Los requisitos generales suelen incluir:
- Acreditación de antigüedad suficiente para la prescripción de la infracción o para que no sea exigible la demolición, según plazos autonómicos.
- Ausencia de procedimientos sancionadores activos o, si existen, su resolución y cumplimiento.
- Informe técnico favorable en materia de seguridad, salubridad y, cuando proceda, accesibilidad y eficiencia energética mínima.
- Pago de tasas y, en su caso, sanciones o medidas compensatorias urbanísticas.
- Compromiso de no ampliar ni intensificar el uso, respetando los límites impuestos por la resolución municipal.
Antigüedad y prescripción: qué acreditan y qué no
Acreditar la antigüedad puede permitir declarar la obra como “antigua” en escritura y acceder a la inscripción, y en muchos supuestos determina la caducidad de la potestad municipal para ordenar la demolición. Sin embargo, la prescripción no otorga por sí sola licencia ni convierte el inmueble en conforme. Además, ejecutar nuevas obras sobre una edificación disconforme puede reactivar la potestad sancionadora y conllevar órdenes de restablecimiento.
Trámites notariales y registrales más habituales
Declaración de obra nueva por antigüedad
Es el procedimiento típico cuando no hay licencia de obra o de primera ocupación. Requiere certificado técnico de antigüedad y descripción, acreditación de la situación urbanística, y, en su caso, resolución administrativa que reconozca la situación disconforme. El notario incorporará estos documentos a la escritura.
Georreferenciación y coordinación Catastro-Registro
Desde la reforma hipotecaria, es frecuente que se exijan coordenadas georreferenciadas de la edificación y la parcela. Su correcta incorporación facilita la coordinación con Catastro, evita solapes con fincas colindantes y aporta seguridad en futuras transmisiones.
Advertencias y notas marginales
La inscripción suele ir acompañada de advertencias sobre las limitaciones urbanísticas. Estas notas no son un “castigo”, sino una protección para el tráfico jurídico: informan a terceros (compradores, bancos) de que no se admiten ampliaciones o cambios de uso que aumenten la carga urbanística.
Limitaciones urbanísticas aplicables a los inmuebles fuera de ordenación
- Obras permitidas: conservación, mantenimiento, seguridad, salubridad, accesibilidad y, en ciertos casos, eficiencia energética, sin alterar volumen, altura, superficie ocupada ni número de viviendas.
- Prohibición de ampliaciones y de obras de consolidación que supongan incremento de edificabilidad o intensidad de uso.
- Cambios de uso restringidos si suponen una mayor carga urbanística (p. ej., de almacén a vivienda) o contravienen el planeamiento.
- Limitaciones de división horizontal o segregaciones cuando excedan parámetros urbanísticos o consoliden situaciones disconformes.
- Intervenciones condicionadas a informes municipales, especialmente en suelo no urbanizable o protegido.
- Riesgo de medidas de restablecimiento si se ejecutan obras sin autorización: multas, órdenes de reposición y, en último término, demolición de lo indebidamente ejecutado.
Compraventa, hipoteca y alquiler de inmuebles fuera de ordenación
La compraventa es posible, pero exige diligencia reforzada. Antes de firmar arras o escritura, solicita al vendedor:
- Certificación municipal de situación urbanística o resolución de reconocimiento (AFO u homólogo).
- Certificado técnico de antigüedad y georreferenciación.
- Nota simple y recibos de IBI y tasas al día.
- Información sobre expedientes sancionadores o de restablecimiento.
Para financiar, algunos bancos aceptan hipotecas sobre inmuebles fuera de ordenación, especialmente si la situación está formalmente reconocida y correctamente inscrita. Otros aplican cautelas (tasación conservadora, menor porcentaje de financiación). En alquiler, pueden exigirse condiciones de seguridad y salubridad; verifica los requisitos locales y la disponibilidad de servicios básicos.
Cómo evitar sanciones urbanísticas
- No ejecutes obras sin licencia o sin la declaración responsable que exija tu Ayuntamiento. Aunque la edificación esté prescrita, nuevas obras pueden reactivar la potestad sancionadora.
- Pide informe urbanístico previo antes de comprar o reformar. Aclara si el inmueble está fuera de ordenación, qué obras son admisibles y si se requieren proyectos técnicos.
- Regulariza cuanto antes mediante la vía disponible (licencia de legalización o reconocimiento de situación). Retrasar el trámite suele encarecerlo y complica transmisiones futuras.
- Coordina Catastro y Registro con georreferenciación correcta. Evitarás conflictos de linderos y obstáculos registrales.
- Conserva la trazabilidad documental: certificados técnicos, resoluciones municipales, justificantes de tasas, fotografías y planos. Te servirán ante inspecciones y para futuras ventas.
- Respeta las limitaciones: nada de ampliaciones, altillos o cambios de uso sin autorización expresa. Mejores energéticas o de accesibilidad, solo si están permitidas.
- Atiende requerimientos municipales en plazo. El incumplimiento agrava sanciones y puede derivar en ejecución subsidiaria.
Preguntas frecuentes rápidas
¿Cuál es la diferencia entre “legalizar” y “reconocer” la situación? La legalización plena integra la edificación en la ordenación vigente (con licencia y parámetros conformes). El reconocimiento (AFO o figura similar) ordena una situación disconforme con limitaciones, sin equipararla a una obra con licencia.
¿Basta con que haya transcurrido el plazo de prescripción para escriturar? No siempre. La prescripción ayuda a declarar la obra por antigüedad, pero el notario y el registrador pueden pedir certificación municipal de situación y demás documentos técnicos y catastrales.
¿Puedo obtener licencia de primera ocupación? Depende. En algunos reconocimientos (como AFO) se habilita la ocupación en condiciones, pero no equivale a una licencia de primera ocupación clásica. Consulta la normativa local.
Si el plan urbanístico cambia y pasa a permitir mi edificación, ¿puedo legalizar? Sí, suele abrirse la puerta a la legalización plena, con proyecto y licencia, siempre que cumplas los parámetros actuales.
¿El reconocimiento me protege frente a la demolición? Te protege respecto de lo existente y reconocido, pero no legitima nuevas obras prohibidas. Intervenciones no autorizadas pueden conllevar restablecimiento y sanciones.
¿Quién puede emitir el certificado de antigüedad? Un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico, según el caso), con levantamiento, reportaje y referencia catastral. El Ayuntamiento y el Registro valorarán su suficiencia.
Recuerda: la terminología, plazos de prescripción y requisitos concretos cambian por comunidad autónoma y municipio. Antes de dar pasos decisivos, contrasta con el Ayuntamiento y, si es necesario, con un técnico y un notario de tu zona.
