Si ya estás viviendo de alquiler y te planteas que tu pareja, un familiar o un amigo se mude contigo, es normal que te surjan dudas: ¿puedo meter a vivir a otra persona sin permiso? ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)? ¿Me puede echar el casero si lo hago? En esta guía te explicamos, con detalle y en lenguaje claro, cuándo es legal que otra persona conviva en la vivienda, cómo afecta al contrato, qué requisitos suelen pedir los propietarios y cómo actuar ante posibles incumplimientos.
Qué dice la LAU sobre ocupantes adicionales
La regla general: el arrendatario debe seguir habitando la vivienda
La LAU parte de una idea esencial: la vivienda alquilada debe ser el domicilio habitual del arrendatario. Por tanto, lo que la ley prohíbe sin autorización no es la convivencia en sí, sino ceder el contrato o subarrendar la vivienda (total o parcialmente) sin consentimiento del arrendador. Mientras el inquilino continúe viviendo allí y no exista una cesión o subarriendo encubiertos, la presencia de convivientes suele ser lícita.
Convivencia con familiares y pareja
La convivencia con el cónyuge, pareja estable o con hijos y familiares que no paguen renta al inquilino (es decir, no existe subarriendo) se considera, en términos generales, compatible con el contrato de alquiler, siempre que:
- El inquilino siga residiendo en la vivienda como domicilio habitual.
- No se supere la ocupación razonable según la superficie útil y la normativa de habitabilidad aplicable.
- No se realicen actividades molestas, insalubres o peligrosas para la comunidad.
Además, la LAU reconoce, en determinados supuestos, derechos de subrogación a favor del cónyuge o pareja de hecho y de otros familiares si el arrendatario fallece o en casos de crisis matrimonial o de pareja. Estos derechos están condicionados a la convivencia efectiva y a las comunicaciones en plazo al arrendador.
Invitados y estancia temporal
La presencia de invitados por periodos razonables (visitas temporales) no requiere, por lo general, autorización del arrendador, salvo que el contrato establezca límites específicos (por ejemplo, estancias superiores a un número de días o un máximo de ocupantes). La clave está en que no exista pago de una renta al inquilino ni una permanencia que transforme al invitado en ocupante permanente.
Subarriendo parcial y cesión del contrato
La LAU regula expresamente dos figuras:
- Subarriendo parcial: el arrendatario alquila una parte de la vivienda (por ejemplo, una habitación) a un tercero. Requiere consentimiento previo y por escrito del arrendador. El subarriendo queda subordinado al contrato principal y no puede fijar rentas abusivas en proporción a la parte subarrendada.
- Cesión del contrato: el arrendatario transmite su posición contractual a un tercero (que pasa a ser el nuevo inquilino). También exige consentimiento expreso y escrito del arrendador.
La falta de consentimiento en estos casos puede constituir causa de resolución del contrato a instancia del propietario.
Límites de ocupación y habitabilidad
Aunque la LAU no fija un ratio de personas por metro cuadrado, sí debes respetar la normativa autonómica/municipal de habitabilidad y la cédula o licencia de ocupación, además de las reglas de la comunidad de propietarios. Superar la ocupación razonable o causar molestias puede dar lugar a reclamaciones o a la resolución del contrato por incumplimiento.
Cuándo es legal meter a vivir a otra persona
En la práctica, suele ser legal incorporar a otra persona a la vivienda en los siguientes supuestos:
- Pareja o familiar conviviente sin pago de renta al inquilino: no hay subarriendo, el arrendatario continúa viviendo en el inmueble y se respeta la capacidad de la vivienda.
- Invitado temporal: estancias por tiempo limitado y sin contraprestación económica.
- Coarrendamiento con anexo: el arrendador acepta incorporar a la nueva persona como coarrendataria, firmando un anexo o un nuevo contrato.
- Subarriendo parcial autorizado: el arrendador otorga su consentimiento escrito para alquilar una habitación o parte de la vivienda a un tercero.
En todos estos escenarios, conviene revisar el contrato: muchas veces incorpora obligaciones de notificar la entrada de nuevos convivientes o límites de ocupación. Estas cláusulas son, por lo general, válidas si no vulneran derechos imperativos de la LAU.
Efectos sobre el contrato de alquiler
Responsabilidad frente al arrendador
Si la nueva persona no firma el contrato, el único responsable del pago de la renta, del uso diligente y de los daños frente al arrendador sigue siendo el inquilino titular. El conviviente responde frente al inquilino, pero no frente al propietario, salvo que también firme.
Si se incorpora como coarrendatario, lo habitual es que todas las personas firmantes queden solidariamente obligadas: cualquiera puede ser reclamado por la totalidad de la renta y demás obligaciones. Esto ofrece más seguridad al arrendador y clarifica responsabilidades entre quienes conviven.
Fianza y garantías
La fianza legal en vivienda equivale a una mensualidad de renta; además, pueden pactarse garantías adicionales dentro de los límites que marca la normativa vigente. La entrada de un coarrendatario no modifica automáticamente la fianza: solo cambia si las partes pactan un incremento o si se sustituye el contrato por uno nuevo. En subarriendo parcial autorizado, suele pactarse una garantía específica entre arrendatario y subarrendatario, sin afectar a la fianza depositada frente al propietario.
Duración, prórrogas y subrogaciones
La incorporación de convivientes no altera, por sí sola, la duración ni las prórrogas legales del alquiler. En caso de fallecimiento o crisis de pareja, la LAU prevé supuestos de subrogación del cónyuge o pareja estable y de otros familiares convivientes, condicionados a la acreditación de la convivencia y a la comunicación al arrendador en plazo. Si te encuentras en uno de estos casos, reúne la documentación (certificados, libro de familia, empadronamiento) y notifica de forma fehaciente cuanto antes.
Empadronamiento, suministros y comunidad
El empadronamiento es un derecho vinculado a la residencia efectiva. El arrendador no puede impedir el empadronamiento de quien convive legítimamente en la vivienda. Eso sí, el empadronamiento no convierte por sí mismo al conviviente en coarrendatario ni altera el contrato.
En cuanto a suministros, si están a nombre del arrendatario, éste sigue siendo responsable de los pagos. Con más ocupantes puede aumentar el consumo; es aconsejable revisar potencias, cuotas y, si procede, repartir gastos internamente por escrito.
Respecto a la comunidad de propietarios, deben respetarse las normas de convivencia: ruidos, uso de zonas comunes, mascotas, etc. El incumplimiento reiterado puede afectar al contrato.
Cómo modificar el contrato
Cuándo conviene firmar un anexo
Firmar un anexo es recomendable en dos casos:
- Cuando se quiera incorporar a la nueva persona como coarrendataria con iguales derechos y obligaciones.
- Cuando el contrato exija comunicar o pedir permiso para convivientes, y se desee dejar constancia escrita de la autorización del arrendador.
El anexo debe identificar a la persona incorporada, su fecha de entrada, si existe solidaridad en las obligaciones, la eventual actualización de la fianza/garantías y cualquier ajuste de renta si se acuerda. Debe ir firmado por arrendador, arrendatario y, en su caso, el nuevo coarrendatario.
Cómo solicitar el consentimiento del arrendador
Para subarriendo parcial, cesión o cuando el contrato así lo exija, pide consentimiento por escrito al propietario. Hazlo con antelación suficiente y de forma fehaciente (correo certificado, burofax con certificación de texto, o firma digital). Adjunta:
- Datos completos de la persona que se incorpora (nombre, DNI/NIE, contacto).
- Motivo y modalidad: convivencia sin renta, coarrendamiento o subarriendo parcial.
- Fecha prevista de entrada y, si procede, duración del subarriendo parcial.
- Propuesta de anexo y de garantías, si corresponden.
Si el propietario acepta, firmad el anexo. Si deniega, guarda su respuesta. En subarriendo o cesión, la negativa del arrendador impide legalmente seguir adelante sin exponerte a sanciones contractuales.
Modelo orientativo de comunicación
Asunto: Solicitud de autorización/aviso de nueva convivencia
Texto: “De conformidad con nuestro contrato de arrendamiento de la vivienda sita en [dirección], le informo/solicito su autorización para que [nombre, DNI], [conviva conmigo sin pago de renta / se incorpore como coarrendatario / subarriendo parcial de una habitación] a partir de [fecha]. Adjunto propuesta de anexo y datos de contacto. Quedo a la espera de su confirmación por escrito.”
Qué hacer ante incumplimientos
Si eres inquilino y el arrendador se opone sin base
Si el contrato no prohíbe la convivencia de familiares o pareja y no existe subarriendo ni cesión, la simple entrada de un conviviente no debería justificar una resolución. En estos casos:
- Responde por escrito explicando que no hay subarriendo/cesión y que tú sigues residiendo de forma habitual.
- Ofrece, si lo deseas, identificar al conviviente y permitir la actualización del seguro de hogar.
- Guarda pruebas de tu residencia efectiva (empadronamiento, consumos, correspondencia) y de la comunicación realizada.
- Si recibes un requerimiento infundado de resolución, busca asesoramiento jurídico para contestar en plazo.
Si eres arrendador y detectas subarriendo o cesión sin consentimiento
Cuando existan indicios de subarriendo parcial o cesión sin tu autorización, actúa con prudencia y respaldo documental:
- Requerimiento fehaciente al inquilino para que aclare la situación y, en su caso, cese el incumplimiento.
- Solicita copia de llaves entregadas, contratos internos, anuncios o cobros a terceros, y cualquier prueba de que no se trata de mera convivencia.
- Si se confirma el incumplimiento, valora resolver el contrato por las causas previstas en la LAU y en el contrato, y ejercitar acciones de desahucio.
- Documenta molestias o daños a la comunidad (actas, partes, denuncias), si se producen.
Cómo acreditar la diferencia entre convivencia y subarriendo
La línea divisoria suele estar en la contraprestación y la estabilidad de la ocupación. Indicios de subarriendo: pagos periódicos del conviviente al inquilino por el uso de una habitación; anuncios públicos de alquiler por habitaciones; llaves entregadas sin control del arrendador; el inquilino apenas reside en la vivienda. En cambio, convivencia legítima: el inquilino vive allí de forma efectiva, no hay renta del conviviente al inquilino, y la entrada responde a una relación familiar o de pareja o a ayuda temporal.
Acuerdos, mediación y prevención
Muchas disputas se evitan con transparencia y pactos escritos. Algunas buenas prácticas:
- Incluir en el contrato un protocolo de convivencia: notificación previa de nuevos convivientes, límites de ocupación, revisión de seguros y, si procede, ajuste de garantías.
- Para alquiler por habitaciones, optar por contratos independientes con consentimiento del propietario, evitando subarriendos encubiertos.
- Usar un anexo claro cuando se incorpore un coarrendatario: solidaridad, reparto de gastos, fianza y procedimiento de salida.
- Acudir a mediación si surge el conflicto antes de iniciar acciones judiciales: ahorra costes y tiempo.
Casos prácticos frecuentes
Se muda la pareja del inquilino sin pagar renta
Es, por regla general, admisible si el inquilino sigue residiendo, no se supera la ocupación razonable y no hay prohibición contractual específica. Aun así, es recomendable comunicarlo por escrito al arrendador para evitar malentendidos y actualizar el seguro si procede.
Un amigo ocupa una habitación pagando un importe mensual
Esto es un subarriendo parcial. Requiere consentimiento escrito del arrendador. Sin ese consentimiento, el propietario podría resolver el contrato.
El inquilino se marcha y deja a terceros en la vivienda
Constituye, en principio, una cesión o subarriendo total. Precisa autorización del arrendador. Hacerlo sin permiso es causa de resolución.
Fallece el inquilino y su pareja quiere quedarse
La LAU prevé supuestos de subrogación para el cónyuge o pareja estable que acrediten convivencia. Debe notificarse al arrendador dentro del plazo legal y aportarse la documentación exigida. Si el arrendador lo discute, conviene recabar asesoramiento y, en su caso, medidas cautelares para evitar un desahucio por precario.
El contrato prohíbe cualquier conviviente sin permiso
Estas cláusulas suelen ser válidas, especialmente para terceros ajenos a la familia o pareja. Si deseas incorporar a alguien, solicita autorización por escrito. Cuando se trate de cónyuge o pareja e hijos, muchos propietarios aceptan con una simple comunicación; si no, puede valorarse la posible abusividad o desproporción de la cláusula según el caso concreto.
Checklist esencial antes de incorporar a alguien
- Revisa el contrato: ¿requiere notificación o permiso? ¿hay límites de ocupación?
- Define la modalidad: convivencia sin renta, coarrendamiento o subarriendo parcial.
- Si procede, pide permiso por escrito y negocia un anexo claro.
- Asegura cobertura de seguro de hogar y cumplimiento de normas comunitarias.
- Documenta comunicaciones y guarda justificantes.
