Si estás a punto de vender una vivienda de segunda mano, es normal que te surjan dudas: ¿qué información estás obligado a facilitar? ¿Qué documentos te pedirán en notaría? ¿De qué respondes si, tras la venta, aparecen defectos? ¿Qué certificados son imprescindibles y cómo evitar reclamaciones posteriores del comprador? En esta guía encontrarás, de forma práctica y actualizada, las obligaciones clave del vendedor, los documentos y certificados necesarios, la responsabilidad por defectos ocultos y las mejores prácticas para cerrar la operación con seguridad jurídica.
Obligaciones del vendedor en una vivienda de segunda mano
Deber de entrega y conformidad
El vendedor debe entregar la vivienda en el estado y condiciones pactadas en el contrato o escritura de compraventa, incluyendo sus anejos (plaza de garaje, trastero) y elementos que expresamente se hayan incorporado al precio (mobiliario, electrodomésticos, etc.). Como regla general, la vivienda debe entregarse libre de ocupantes y de cargas registrales (hipotecas, embargos, servidumbres no aparentes), salvo que se pacte expresamente lo contrario y el comprador lo acepte.
Además, el vendedor está obligado al saneamiento por evicción y por cargas ocultas, es decir, a responder si el comprador pierde el inmueble o ve limitado su uso por un derecho anterior no revelado o si existían gravámenes no informados y no aceptados.
Deber de información veraz
Existe un deber de transparencia: el vendedor debe informar de manera clara y completa sobre el estado del inmueble, sus reformas, licencias y cualquier circunstancia relevante que pueda afectar al uso o a los costes futuros. Esto incluye, entre otros:
- Obras realizadas y su legalidad (licencias, comunicaciones de obra, boletines de instalaciones).
- Derramas aprobadas por la comunidad de propietarios, litigios en curso, y acuerdos que afecten al inmueble.
- Arrendamientos vigentes o situaciones de ocupación, así como si el inmueble se vende arrendado (con la subrogación que corresponda) y los derechos de tanteo o retracto del inquilino cuando procedan.
- Vicios o defectos conocidos que puedan afectar a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad.
Obligaciones fiscales y gastos del vendedor
En España, salvo pacto en contrario, corresponden al vendedor:
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal), cuando proceda y según el régimen vigente en el municipio. Lo habitual es que el vendedor lo abone tras la escritura, dentro del plazo legal.
- Impuesto sobre la renta por la posible ganancia patrimonial en la venta (IRPF o IRNR si es no residente).
- Cancelación de cargas a su cargo: si existe hipoteca, debe gestionarse la carta de pago y la cancelación registral, asumiendo los costes notariales y registrales de dicha cancelación, salvo pacto en contrario.
Es frecuente pactar en escritura el prorrateo del IBI y de gastos de comunidad del año en curso a la fecha de entrega.
Información y documentos obligatorios que debes facilitar
Identificación y título de propiedad
- DNI/NIE y estado civil (y, en su caso, régimen económico matrimonial y consentimiento del cónyuge si es necesario).
- Título de propiedad (escritura de compra, herencia o adjudicación) y, si procede, capacidad para vender (poderes, autorizaciones).
Situación registral y cargas
- Nota simple registral reciente para acreditar titularidad, descripción y cargas. Aunque el notario la solicita, es recomendable aportarla al comprador en la fase de negociación.
- En caso de hipoteca, certificado de deuda pendiente del banco y coordinación de la carta de pago y cancelación registral.
Datos catastrales e IBI
- Referencia catastral y correspondencia con la realidad física y registral.
- Último recibo del IBI y, si es posible, justificantes de pago. Aporta también los recibos de tasas o tributos municipales relevantes (basuras, vados) si afectan al inmueble.
Viviendas en comunidades de propietarios
- Certificado de deudas con la comunidad expedido por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente, que acredite estar al corriente de pago. El notario suele exigirlo para autorizar la venta o recabará manifestación y exoneración expresa del comprador si se prescinde de él.
- Estatutos, normas internas y últimas actas relevantes (recomendable) para que el comprador conozca obras, derramas o restricciones de uso.
Situación de ocupación y arrendamientos
- Contrato de arrendamiento vigente, si lo hay, y condiciones de la subrogación. Informa sobre fianzas y rentas en curso.
- Declaración sobre estado de posesión (libre de ocupantes a la entrega, salvo pacto).
Suministros y equipamientos
- Últimos recibos de suministros (agua, luz, gas) para facilitar cambios de titularidad.
- Garantías y manuales de equipos fijos (caldera, aire acondicionado) y certificados de instalaciones si han sido modificadas.
Además, es aconsejable entregar un inventario del mobiliario y enseres que se incluyen en la venta y un anexo fotográfico del estado del inmueble en la fecha de firma.
Certificados necesarios para vender
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para publicitar y vender viviendas (Real Decreto 390/2021). Debe emitirlo un técnico competente, inscribirse en el registro autonómico y estar vigente el día de la firma. La etiqueta energética debe estar disponible durante la comercialización y el certificado se aporta al comprador.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera/segunda ocupación
Exigida en varias comunidades autónomas y municipios (por ejemplo, en Cataluña y Baleares la cédula de habitabilidad es requisito habitual). Verifica en tu territorio si es necesaria y, en su caso, tramítala antes de la venta; su ausencia puede impedir la contratación de suministros o incluso la firma en ciertos supuestos.
Inspección técnica y certificado de aptitud del edificio
En edificios antiguos puede ser obligatorio contar con ITE/IEE y, en su caso, certificado de aptitud o informes municipales. Si el edificio no es apto o tiene obras obligatorias, debe informarse expresamente al comprador y reflejarse quién asume los costes.
Certificados de instalaciones
Cuando se han realizado modificaciones relevantes en gas, electricidad o climatización, pueden ser necesarios boletines o certificados de puesta en servicio. Aunque no siempre son exigidos para vender, aportarlos aumenta la seguridad jurídica y facilita la contratación de suministros.
Libro del edificio y garantías
Si la vivienda es relativamente reciente, puede existir Libro del Edificio y garantías activas (por ejemplo, garantía decenal de estructura al amparo de la LOE si no han transcurrido 10 años desde la recepción de la obra). Entrega copia si está disponible, ya que el comprador podrá accionar contra los agentes de la edificación dentro de los plazos legales.
Responsabilidad por defectos ocultos (vicios ocultos)
El vendedor responde por los vicios ocultos que hagan la vivienda impropia para el uso o disminuyan su utilidad de forma que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. Para que exista vicio oculto, típicamente deben concurrir:
- Ocultación: no era fácilmente detectable por un comprador medio en una inspección ordinaria.
- Preexistencia: el defecto existía ya antes de la venta, aunque se manifieste después.
- Gravedad: afecta a la habitabilidad, seguridad, estructura o funcionalidad relevante (humedades estructurales, aluminosis, instalaciones defectuosas de riesgo, termitas, filtraciones, etc.).
El comprador puede ejercitar las acciones de resolución del contrato (redhibitoria) o rebaja del precio (quanti minoris). El plazo para reclamar por vicios ocultos es, con carácter general, de seis meses desde la entrega. Si el vendedor conocía el defecto y lo ocultó (mala fe), su responsabilidad se agrava.
Renuncias y límites
En compraventas entre particulares es frecuente pactar cláusulas de exclusión o limitación del saneamiento por vicios ocultos. Estas pueden ser válidas si el comprador ha tenido oportunidad real de examinar la vivienda y no hay mala fe del vendedor; no obstante, no te eximen si ocultas dolosamente un defecto. En ventas de profesionales a consumidores rigen, además, normas de protección al consumidor y la validez de ciertas renuncias es más limitada.
Vicios constructivos y LOE
Al margen de los vicios ocultos, los defectos de construcción pueden estar amparados por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), con plazos de garantía de 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad y 10 años para estructura, contados desde la recepción de la obra. Aunque vendas como particular, si las garantías siguen vigentes, el comprador podrá dirigirse contra los agentes de la edificación. Conviene facilitarle la documentación técnica disponible.
Prueba y peritaje
La prueba pericial suele ser determinante en controversias por vicios ocultos. Documentar el estado de la vivienda, las reparaciones realizadas y aportar informes técnicos preventivos puede evitar conflictos o darles rápida solución mediante una negociación de rebaja o reparación.
Cómo evitar reclamaciones posteriores
Prevención técnica y documental
- Inspección previa: encarga una revisión técnica antes de comercializar (humedades, cubierta, estructura, instalaciones). Un informe pericial sencillo o una due diligence técnica ayuda a detectar y corregir problemas.
- Reparaciones con respaldo: si corriges defectos, hazlo con profesionales, guarda facturas y garantías y entrégalas al comprador.
- Coherencia registral y catastral: regulariza discrepancias de superficie o uso antes de vender. Evitarás ajustes posteriores y dudas sobre la legalidad de ampliaciones o cerramientos.
Transparencia y prueba
- Anexo de estado del inmueble: incorpora a la escritura un anexo con fotos recientes, descripción de acabados e instalaciones y relación de defectos visibles admitidos por las partes.
- Inventario: detalla muebles, electrodomésticos y elementos que se transmiten, con su funcionamiento conocido y, si procede, su garantía.
- Información urbanística: si hay limitaciones (protecciones, afecciones, fuera de ordenación, obras pendientes), decláralas y aporta informes municipales si los tienes.
Contratos claros y bien redactados
- Contrato de arras: utiliza arras bien definidas (confirmatorias, penales o penitenciales) y especifica plazos, condiciones suspensivas (cancelación de cargas, obtención de financiación del comprador), distribución de gastos e impuestos.
- Cláusula de saneamiento: si pactas limitaciones al saneamiento por vicios ocultos, hazlo con asesoría jurídica y con reconocimiento expreso de que el comprador ha inspeccionado la vivienda. Evita cualquier ocultación; la mala fe invalida la exoneración.
- Derramas y obras: deja por escrito qué parte asume las derrames ya aprobadas y las obras obligatorias del edificio. Adjunta el certificado de la comunidad y el acta que aprueba las obras.
- Cancelación de hipoteca: acuerda en escritura la retención del precio necesaria para pagar al banco y cancelar registralmente el préstamo, o bien acude con la carta de pago preparada. Esto evita bloqueos posteriores.
Operativa en notaría
- Documentación preparada: llega con nota simple actualizada, certificado energético, certificado de comunidad, recibo del IBI, referencia catastral y, si aplica, cédula de habitabilidad y documentación de ITE/IEE.
- Pactos de gastos e impuestos: deja claro en la escritura qué tributos asume cada parte y los prorrateos. Recuerda que, salvo pacto, la plusvalía municipal corresponde al vendedor.
- Vendedor no residente: si no resides fiscalmente en España, informa al comprador; normalmente debe practicar una retención del 3% del precio a cuenta de tu impuesto, para evitar incidencias.
Entrega y postventa inmediata
- Lectura de contadores el día de la entrega y firma de hojas de entrega de llaves.
- Cambios de titularidad o bajas de suministros según se pacte; facilita CUPS y códigos de suministro.
- Traspaso de garantías de equipos e instalaciones y del seguro del hogar si se mantiene temporalmente hasta el cambio.
Checklist rápido de documentos y certificados
- Documento de identidad y, si aplica, poderes/consentimientos.
- Título de propiedad y nota simple registral reciente.
- Certificado de eficiencia energética vigente.
- Certificado de deudas con la comunidad (al corriente o detalle de deuda).
- Último recibo del IBI y referencia catastral.
- Cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación (si aplica).
- Documentación ITE/IEE y certificado de aptitud (si aplica).
- Certificados/boletines de instalaciones modificadas (gas, electricidad, climatización).
- Certificado bancario de deuda pendiente para cancelar hipoteca, si la hay.
- Contrato de arrendamiento y recibos (si está arrendada), o declaración de vivienda libre de ocupantes.
- Inventario y anexo de estado del inmueble con fotos.
- Facturas de obras y garantías de equipos.
