Si estás comprando o vendiendo una vivienda, es normal que te preguntes: ¿los muebles se quedan o se los llevan? ¿Las lámparas, el horno o el aire acondicionado están incluidos en el precio? ¿Cómo evitar malentendidos el día de la firma? En este artículo te explicamos, con claridad y enfoque práctico, qué se suele incluir, cómo dejarlo por escrito, cómo valorar el mobiliario y qué hacer para prevenir problemas en la entrega.
Muebles en la compraventa: qué se incluye
En una compraventa de vivienda conviene distinguir entre bienes inmuebles (lo que, por su naturaleza o por estar unido de forma fija, forma parte del inmueble) y bienes muebles (lo que se puede trasladar sin dañar la vivienda). Esta diferencia, recogida en el Código Civil español, tiene efectos prácticos: lo «fijo» suele entenderse incluido salvo pacto en contrario; lo «móvil», no.
A efectos prácticos, suele considerarse que quedan con la vivienda (salvo pacto en contrario y salvo que su retirada no cause daño):
- Elementos constructivos y fijos: suelos, puertas, ventanas, persianas, molduras, zócalos, barandillas, rejas, toldos anclados, mamparas fijadas.
- Armarios empotrados y frentes de armario anclados a obra.
- Cocina fija: muebles de cocina, encimeras, fregadero, grifería y electrodomésticos empotrados de forma fija (por ejemplo, horno encastrado o campana integrada). Los electrodomésticos no empotrados (frigorífico independiente, lavadora visible, microondas suelto) suelen considerarse muebles y, por tanto, no incluidos salvo pacto.
- Sanitarios: inodoros, lavabos, bañeras y platos de ducha, así como grifería fija.
- Instalaciones: caldera, radiadores, termo, acumuladores, placas solares integradas, equipos de climatización de split fijados a pared (unidad interior y exterior), cableado y mecanismos eléctricos, enchufes e interruptores.
- Iluminación fija: plafones, focos empotrados y apliques anclados. Lámparas decorativas colgantes pueden suscitar dudas; si hay interés en conservarlas o incluirlas, debe pactarse por escrito.
En cambio, se consideran muebles y no se entienden incluidos por defecto: sofás, mesas, sillas, camas, colchones, muebles auxiliares, alfombras, cortinas y estores no atornillados, lámparas de pie, cuadros, espejos colgados (si no están encolados o integrados), electrodomésticos no empotrados, televisores, equipos de sonido, objetos de decoración, menaje y textiles.
Regla práctica: todo lo que para retirarlo requiera obra o cause un deterioro apreciable suele quedar; lo que pueda trasladarse fácilmente, no. Pero la única forma segura de evitar conflictos es pactarlo expresamente y documentarlo.
Cómo dejarlo claro en el contrato
La seguridad jurídica se construye con detalle. Además de lo básico (precio, plazos, cargas), dedica un apartado a los muebles y enseres.
Incluye un inventario detallado
- Lista exhaustiva: describe cada elemento incluido (marca, modelo, color, ubicación). Ejemplo: «Sofá chaise longue gris 260 cm, salón», «Horno Bosch HBAxxx empotrado, cocina».
- Estado de conservación: añade una nota breve: «funciona correctamente», «signos de uso», «motor ruidoso».
- Fotografías: incorpora un anexo fotográfico fechado, con visión general y detalle de los elementos clave (cocina, baños, luminarias, aire acondicionado, armarios).
- Numeración: asigna un número a cada objeto (M-01, M-02…) y referencia las fotos con ese número.
Usa anexos y firma en todas las páginas
Redacta un Anexo de Inventario separado, firmado por comprador y vendedor en todas sus páginas. Puedes incorporar el anexo al contrato de arras y, después, a la escritura pública ante notario para que quede protocolizado.
Define qué se excluye expresamente
Si el vendedor se llevará elementos que podrían generar duda (p. ej., una lámpara de diseño, un espejo atornillado, un lavavajillas panelado), inclúyelos en un apartado de exclusiones.
Fija el momento y forma de la entrega
- Entrega simultánea: lo habitual es que los muebles se entreguen en el mismo acto de la firma y entrega de llaves.
- Lectura y prueba: prevé una visita de verificación 24-48 horas antes de notaría para comprobar que el inventario sigue en la vivienda y que lo pactado funciona.
- Acta de entrega: el día de la firma, firma un acta sencilla con checklist del inventario y observaciones finales.
Cláusulas útiles
- Cláusula de mantenimiento: el vendedor se obliga a mantener hasta la entrega los elementos incluidos y a no sustituirlos por otros de inferior calidad.
- Cláusula penal: en caso de ausencia o sustitución injustificada de un elemento incluido, se fija una penalización o una retención del precio hasta su reposición.
- Asignación de valor: si se valora por separado el mobiliario, indícalo en el contrato y en la escritura (ver más abajo).
Domótica, llaves y accesorios
- Domótica y licencias: especifica si se incluyen hubs, sensores, bombillas inteligentes, termostatos, y que se entregarán reseteados y con manuales.
- Llaves y mandos: anota número de llaves, mandos de garaje y tarjetas de acceso entregados.
Valoración del mobiliario en la venta
Asignar un valor específico al mobiliario puede ser útil por varias razones: claridad económica entre las partes, cobertura de seguros durante el tránsito y, en su caso, efectos fiscales. Pero debe hacerse con criterio y respaldo.
Cómo estimar un valor razonable
- Precio de mercado de segunda mano: la mayoría de muebles y electrodomésticos usados se deprecian rápido. Apóyate en precios de mercado y portales de segunda mano.
- Vida útil: para electrodomésticos, aplica criterios de vida útil (por ejemplo, 8-10 años para grandes electrodomésticos; 10-15 para cocinas en buen estado).
- Estado y marca: marcas premium y buen estado elevan el valor; golpes, desgaste o modelos antiguos lo reducen.
- Informe simple: si el importe es relevante, solicita una valoración pericial o un informe firmado por profesional independiente.
Cómo reflejarlo en la escritura
- Desglose: refleja el precio total y, separadamente, el importe asignado a mobiliario y enseres. Ej.: «Precio inmueble: X €; mobiliario y electrodomésticos: Y €».
- Inventario anexo: incorpora el inventario al instrumento notarial.
- Medios de pago: si se paga parte del mobiliario con transferencia separada, indica su número de operación.
Advertencias fiscales importantes
La fiscalidad puede variar según la operación y la comunidad autónoma. A modo orientativo:
- Vivienda usada (ITP): a menudo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica sobre el valor del inmueble, no sobre muebles usados. Separar un importe razonable y justificado para el mobiliario puede reducir la base del ITP del comprador. Es esencial que sea real y acreditable.
- Vivienda nueva (IVA + AJD): la vivienda tributa normalmente al 10% de IVA; el «paquete de muebles» que suministre un promotor o tienda puede tributar a un tipo distinto (frecuentemente 21%). Consulta el caso concreto.
- IRPF del vendedor: separar precio de muebles reduce el precio imputable al inmueble a efectos de ganancia patrimonial. No obstante, la venta de muebles puede generar, en su caso, una ganancia o pérdida patrimonial para el vendedor. Conviene conservar facturas de compra y aplicar valores de mercado prudentes.
Recomendación: consulta con tu asesor fiscal antes de asignar importes, y guarda inventario, fotos, facturas y justificantes de pago durante el plazo de prescripción.
Problemas frecuentes en la entrega
Aunque todo parezca claro, el día de la entrega pueden aparecer sorpresas. Estos son los conflictos más habituales y cómo abordarlos.
- Sustitución de elementos: el vendedor cambia un horno empotrado por otro inferior o retira una lámpara fijada. Solución: cláusula de mantenimiento y penalización; fotos del estado previo; retención de parte del precio.
- Electrodomésticos que no funcionan: al probar la vivienda tras la firma, el lavavajillas no enciende. Solución: visita de verificación previa; acta de entrega con prueba funcional; garantía comercial si procede.
- Retirada de cortinas, barras o apliques: el vendedor los considera suyos; el comprador, parte del inmueble. Solución: definirlo antes y listarlo; si se retiran, reparar perforaciones.
- Objetos no vaciados: quedan trasteros o armarios llenos de enseres. Solución: cláusula de vivienda libre de muebles no incluidos, con penalización por retirada y limpieza.
- Aire acondicionado o caldera retirados: se desmontan equipos fijos. Solución: tratar instalaciones como parte del inmueble salvo exclusión expresa; reclamar reposición o compensación.
- Diferencias con las fotos del anuncio: lo que se veía en el anuncio no coincide con lo entregado. Solución: el anuncio no es contrato; lo vinculante es el inventario pactado. Por eso, documenta lo incluido.
- Daños por retirada: se arrancan espejos encolados o muebles de baño, dejando desperfectos. Solución: obligación de entrega sin menoscabo; reparación o indemnización.
Consejos para evitar conflictos
- Habla de muebles desde el principio: si te gustan «tal cual», dilo en la primera visita y pide que el anuncio «incluye muebles X, Y, Z» se traslade al contrato.
- Pide y ofrece transparencia: como vendedor, aclara qué te llevarás; como comprador, concreta qué quieres que quede.
- Haz una visita de verificación: 24-48 horas antes de notaría, recorre la vivienda con el inventario en la mano. Comprueba funcionamiento de caldera, horno, vitro, AA, persianas y luces.
- Crea un inventario fotográfico: cuatro fotos clave: cocina (general y electrodomésticos), baños (sanitarios y mamparas), salón (iluminación y sistemas), dormitorios (armarios y lámparas).
- Incluye anexos en arras y en escritura: que el inventario viaje de un documento a otro, con firmas en todas las páginas.
- Prevé una retención: acuerda una pequeña retención del precio (por ejemplo, un 1-2%) durante unos días para cubrir incidencias de entrega verificables.
- Define quién desmonta y repara: si el vendedor se lleva algo atornillado (p. ej., TV mural), que tape y pinte los agujeros o compense el coste.
- Atiende la domótica: reseteo de dispositivos, traspaso de cuentas o desvinculación. Evita que queden equipos inutilizables por bloqueo.
- Guarda documentación: manuales, garantías y facturas de lo que quede. Entrega también contraseñas de electrodomésticos conectados si procede (tras reseteo).
- Coordina con la mudanza: programa las mudanzas para no interferir con la verificación final. Evita retiradas la noche previa a notaría sin aviso.
- Asesoramiento profesional: ante dudas, pide al notario incorporar el inventario y valorar la viabilidad de cláusulas penales o retenciones; consulta al asesor fiscal sobre la asignación de valores.
Con reglas claras, inventario detallado y una visita de verificación antes de firmar, la compraventa con muebles fluye sin sorpresas, protegiendo a ambas partes y evitando costes y disputas posteriores.
