Si tu inquilino ha dejado de pagar, subarrienda sin permiso o realiza actividades prohibidas y te planteas resolver el contrato, es normal que surjan dudas: qué causas permiten el desahucio, cómo acreditar el incumplimiento, qué plazos rigen y cuál es el paso a paso judicial para recuperar la vivienda. En esta guía práctica te explico, con base en la normativa española (principalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil), cómo echar legalmente a un inquilino por incumplimiento de contrato, qué documentos necesitas y qué errores habituales debes evitar para no retrasar o frustrar el proceso.
Causas legales de resolución por incumplimiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil permiten al arrendador resolver el contrato cuando el arrendatario incumple obligaciones esenciales. Las causas más frecuentes y sólidas son las siguientes, conforme al artículo 27 de la LAU y, con carácter general, al artículo 1124 del Código Civil sobre resolución por incumplimiento.
Falta de pago de la renta o cantidades asimiladas
El impago total o parcial y el retraso reiterado en el pago de la renta permiten el desahucio. También integran la deuda las cantidades asimiladas si se pactó expresamente en el contrato: suministros si están a cargo del inquilino, IBI, gastos de comunidad, tasas o actualizaciones de renta.
Falta de pago de la fianza o de sus actualizaciones
La no constitución de la fianza inicial o la negativa a actualizarla cuando corresponde constituye causa resolutoria. Muchos arrendadores olvidan este extremo, pero es plenamente exigible.
Cesión o subarriendo inconsentido
La cesión del contrato o el subarriendo total o parcial sin autorización del arrendador, cuando no está permitido, habilita la resolución. Esto incluye alquilar habitaciones o la vivienda a terceros a través de plataformas temporales si el contrato lo prohíbe o no lo permite expresamente.
Daños intencionados u obras no consentidas
Realizar obras que alteran la configuración del inmueble sin permiso, o causar daños graves por dolo o negligencia, son causas de resolución. También si el inquilino impide la entrada para obras de conservación legalmente obligatorias.
Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
La realización de actividades prohibidas por la LAU y la normativa de convivencia, como ruidos continuados, actividades ilegales o que pongan en riesgo a la comunidad, permiten resolver el contrato.
La vivienda deja de ser residencia habitual
En arrendamientos de vivienda, si deja de destinarse a vivienda habitual del inquilino, existe causa legal de resolución. Por ejemplo, cuando se utiliza para actividad profesional, alquiler turístico o se desocupa de forma prolongada incumpliendo lo pactado.
Además de estas causas, cabe resolver por otros incumplimientos relevantes previstos en el contrato que frustren la finalidad del arrendamiento, siempre con prueba suficiente y proporcionalidad.
Cómo acreditar el incumplimiento del inquilino
El éxito del desahucio depende, en gran medida, de la calidad de las pruebas. Recopila y ordena evidencias desde el primer momento.
- Impago de rentas y cantidades: extractos bancarios que acrediten la falta de ingreso, recibos devueltos, cuadro de deuda actualizado mes a mes, comunicaciones previas reclamando el pago. Si hay pagos parciales, reflejarlos de forma clara.
- Fianza no constituida o no actualizada: contrato, requerimientos previos y prueba de no pago de la actualización, junto con el cálculo detallado de la cuantía debida.
- Cesión o subarriendo inconsentido: capturas de publicaciones en plataformas, reservas, mensajes con terceros, testimonios de vecinos, fotos de entradas y salidas frecuentes de personas distintas, contratos o recibos emitidos por el inquilino, actas notariales de presencia.
- Daños y obras no consentidas: fotografías con sello de fecha, informes periciales, presupuestos y facturas de reparación, comunicaciones negando el permiso de obra o acreditando que no se solicitó, actas notariales y, si procede, informe de la comunidad.
- Actividades molestas o ilícitas: partes policiales, denuncias administrativas, sanciones municipales, actas de la comunidad de propietarios, mediciones acústicas, testimonios de vecinos y vídeos respetando la legalidad.
- No destinar a vivienda habitual: empadronamiento en otra dirección, consumo de suministros anormalmente bajo durante meses, anuncios de alquiler temporario, ausencias prolongadas acreditadas por la comunidad, o constancia de uso profesional no permitido.
Siempre que sea posible, utiliza requerimientos fehacientes (burofax con certificación de contenido y acuse de recibo o acta notarial) para dejar constancia de la reclamación y del incumplimiento. Guarda los justificantes de envío y de no entrega si el inquilino rehusó la recepción.
Plazos legales del desalojo
Los plazos están regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil y pueden variar en la práctica según la carga de trabajo del juzgado. Estos son los tiempos orientativos clave.
- Requerimiento previo por impago: si deseas impedir la enervación del desahucio, envía un requerimiento fehaciente concediendo 30 días para pagar. Si el inquilino no paga en ese plazo, no podrá enervar después.
- Admisión y traslado de la demanda: una vez presentada, el juzgado admite la demanda y notifica al inquilino con un decreto que ya fija fecha de vista y de lanzamiento. El demandado tiene 10 días hábiles para pagar, desalojar u oponerse.
- Enervación del desahucio por impago: el inquilino puede enervar una sola vez pagando la totalidad debida antes de la vista, salvo que exista requerimiento previo de 30 días no atendido o que ya hubiera enervado anteriormente.
- Señalamiento de vista: si hay oposición, la vista del juicio verbal puede celebrarse entre 1 y 6 meses desde la admisión, dependiendo del juzgado.
- Resolución y lanzamiento: si no hay oposición, el decreto de desahucio deviene firme y el lanzamiento suele ejecutarse en la fecha ya señalada, frecuentemente entre 1 y 3 meses tras la admisión. Si hay oposición y sentencia estimatoria, el lanzamiento se ejecuta tras la firmeza o, en su caso, ejecución provisional según el supuesto.
- Apelación: frente a la sentencia cabe apelación en 20 días. La posibilidad de suspensión del lanzamiento dependerá del caso concreto y de la resolución dictada.
Estos plazos son orientativos: consulta con tu abogado para estimar tiempos reales en tu partido judicial.
Procedimiento judicial paso a paso
El desahucio por incumplimiento se tramita por juicio verbal. En el caso de impago, puede acumularse la reclamación de rentas y cantidades debidas.
1. Revisión del contrato y de la causa
Analiza la cláusula de destino, prohibiciones, régimen de obras, subarriendo y cesión, y obligaciones de pago. Confirma que la causa es sólida y actual. Calcula con precisión la deuda o documenta el incumplimiento no económico.
2. Requerimiento fehaciente
No siempre es obligatorio, pero es altamente recomendable en cualquier incumplimiento y estratégico en impagos para bloquear la enervación. Incluye:
- Identificación de las partes y de la finca.
- Descripción clara de la causa de resolución y de la conducta exigida: pago, cese del subarriendo, desalojo o reposición de la vivienda.
- Detalle de la deuda, concepto por concepto, con fechas y cuantías.
- Concesión de un plazo: en impagos, 30 días para pagar si quieres impedir la enervación posterior.
- Advertencia de que, en caso de no atender el requerimiento, se ejercerán acciones de desahucio y reclamación de cantidades.
Envía el requerimiento al domicilio designado a efectos de notificaciones en el contrato y conserva el justificante.
3. Presentación de la demanda
Tu abogado preparará la demanda de desahucio por incumplimiento. En impagos, se solicita el desalojo, la condena al pago de rentas y cantidades vencidas y, si procede, las que se devenguen hasta la entrega de llaves. Adjunta contrato, requerimientos, cuadro de deuda y demás pruebas. Salvo excepciones, en estos procesos se requiere abogado y procurador.
4. Admisión, requerimiento judicial y fechas
El juzgado dicta un decreto admitiendo la demanda que:
- Requiere al inquilino para que en 10 días pague, desaloje u oponga motivos de defensa.
- Fija la fecha del juicio y del lanzamiento con antelación.
- Advierte sobre la posibilidad de enervación en impagos si concurren los requisitos.
Si el inquilino no se opone, el decreto deviene firme y se mantiene la fecha de lanzamiento. Si paga todo dentro de plazo y enerva por primera vez, el proceso se archiva en lo relativo al desahucio por impago.
5. Oposición y vista
Si hay oposición, se celebra la vista del juicio verbal. Las partes proponen y practican prueba: documentos, testigos, peritos, informes de comunidad, policías, etc. Tras la vista, el juzgado dicta sentencia estimando o desestimando la demanda.
6. Lanzamiento y entrega de posesión
Con decreto firme de desahucio o con sentencia estimatoria, se ejecuta el lanzamiento en la fecha señalada. El juzgado coordina con la comisión judicial y, si procede, con cerrajero. Tras recuperar la posesión, levanta acta del estado del inmueble y, si hay daños, valora acciones para reclamar su reparación.
7. Reclamación de cantidades y costas
En impagos, puedes reclamar rentas vencidas, cantidades asimiladas y rentas de futuro hasta la recuperación de la posesión. Si ganas, lo habitual es que se impongan las costas al inquilino, lo que permite recuperar los gastos del procedimiento dentro de los límites legales.
Errores a evitar en la notificación
Una comunicación mal hecha complica o paraliza el desahucio. Evita estos fallos frecuentes.
- No usar medios fehacientes: un simple correo electrónico o mensaje no prueba contenido ni recepción. Opta por burofax con certificación de contenido y acuse, o acta notarial.
- No respetar el domicilio pactado: notifica en la dirección prevista en el contrato a efectos de notificaciones y, en su defecto, en la vivienda arrendada. Documenta cualquier intento fallido.
- No detallar la deuda: reclama con precisión importes, conceptos y fechas. Evita cifras globales sin desglose.
- Omitir el plazo de 30 días en impagos si buscas impedir la enervación: sin ese requerimiento previo y plazo, el inquilino podría enervar pagando justo antes de la vista.
- Mezclar conceptos no pactados: reclama solo lo que el contrato y la ley permiten (por ejemplo, IBI o comunidad solo si está expresamente pactado).
- Aceptar pagos parciales sin reserva: si aceptas cantidades, deja constancia de que no suponen condonación del resto ni renuncia a la resolución.
- Lenguaje ambiguo: evita expresiones que puedan interpretarse como concesión de prórrogas indefinidas. Debe quedar claro el incumplimiento y sus consecuencias.
- Coacciones o acoso: jamás cortes suministros, cambies la cerradura ni presiones al inquilino. Además de ser ilícito, puede volverse en tu contra en el procedimiento.
Consejos prácticos para maximizar tus opciones
- Cuadra tu estrategia según la causa: en impagos, prioriza el requerimiento de 30 días para bloquear la enervación; en subarriendo o actividades molestas, refuerza la prueba de hechos con actas y testimonios.
- Actualiza cada mes el cuadro de deuda: facilitará la condena de rentas hasta la entrega de llaves.
- Pide medidas de entrada y verificación: si sospechas daños, valora solicitar prueba anticipada o acta notarial cuando sea viable.
- Coordina con la comunidad: sus actas y certificaciones son valiosas para acreditar actividades molestas o ilícitas.
- Protege la trazabilidad: todos los pagos y comunicaciones por canales trazables. Evita el efectivo sin recibo.
- Asesoramiento legal temprano: una revisión inicial del contrato y de las pruebas evita demandas débiles o subsanaciones que consumen meses.
Modelo orientativo de requerimiento fehaciente
Este esquema te servirá para redactar un burofax claro y eficaz. Adáptalo al caso concreto y consulta a tu abogado.
- Encabezado: datos del arrendador y arrendatario, dirección de la vivienda.
- Exposición: se describe el incumplimiento detectado, por ejemplo, impago de rentas de los meses indicados o subarriendo sin autorización.
- Cuantía: desglose de importes por meses y conceptos, con total adeudado.
- Requerimiento: se exige el pago íntegro en 30 días naturales o el cese inmediato de la conducta y la reposición de la legalidad según contracto y LAU.
- Advertencia: se indica que, de no atenderse, se interpondrá demanda de desahucio y reclamación de cantidades, y que el requerimiento impedirá la enervación en impagos.
- Cierre: lugar, fecha y firma. Indica un medio de contacto y una cuenta bancaria para el pago.
Con este planteamiento sólido, pruebas bien reunidas y una notificación correcta, el desahucio por incumplimiento avanza con mayores garantías y en menos tiempo.
